Antes de comprar tierra cruda para el desarrollo en el Reino Unido, ¿qué diligencia debida es aconsejable?

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Con una prensa para nuevas viviendas en el Reino Unido, los inversores están buscando tierras en bruto para el desarrollo. La fase de adquisición debe incluir una diligencia debida completa.

Cuando los inversionistas miran la tierra bruta por su potencial de desarrollo, puede ser un proceso emocionante. Pero parte de esa excitación puede significar moverse rápido cuando existe la oportunidad, más rápido de lo que un inversionista competitivo podría hacer.

Un factor que necesariamente ralentiza este proceso, con buenos resultados, es la diligencia debida. Esta es la prueba necesaria para detectar características invisibles y potencialmente problemáticas de la propiedad. No compramos automóviles sin una prueba de manejo y una inspección exhaustiva del vehículo, por dentro y por fuera. Lo mismo se puede decir, en letras grandes, sobre la adquisición de bienes.

La revisión básica del proceso de diligencia debida debe incluir las siguientes características de la adquisición de terrenos propuesta:

• Físico: ¿Qué es topográficamente susceptible de desarrollo, incluidas las barreras subterráneas (roca que es difícil de excavar, por ejemplo), la pendiente, la presencia de humedales, las características arqueológicas y la posible contaminación tóxica? Además, una encuesta de límites debe establecer estas características topográficas y, si alguna estructura, invade indebidamente la tierra de otros.

• Legal: aparte del título claramente establecido, cualquier convenio, gravamen y derecho de paso existentes deben ser descubiertos en el proceso de diligencia debida. La zonificación y las aprobaciones del plan de sitio también son críticas y, a veces, pueden ser consideraciones de “ruptura de trato”.

• Financiero: el precio y el valor de una propiedad no siempre son lo mismo. Para el inversor, se trata de comprar barato y vender caro, por lo que en la fase de precompra, una visión realista de ambas partes de la ecuación es fundamental para la empresa empresarial.

• Sostenibilidad: el rendimiento de la sostenibilidad de las propiedades es algo más que “hacer lo correcto”, aunque eso sigue siendo un buen motivador y uno que puede impactar favorablemente en la futura comercialización de una propiedad. Pero también puede afectar el desempeño económico de la propiedad en cuanto al crecimiento del alquiler, la duración del alquiler, la depreciación y el tiempo requerido para vender la propiedad. Es de destacar que las propiedades residenciales y algunas de las propiedades comerciales construidas colocan valores altos en las características de sostenibilidad, mientras que algunos escenarios “verdes” pueden no ser adecuados para el desarrollo industrial.

• Social: ¿Cómo afectará esta transacción de tierras a la comunidad circundante? Y de igual importancia pero una pregunta ligeramente diferente, ¿cómo percibirá la comunidad que les afectará? El desarrollo siempre significa cambio, y el cambio casi siempre encuentra resistencia. Dicho esto, los defensores de la vivienda asequible se han convertido en defensores del desarrollo, aliviando la demanda exagerada con un aumento de la oferta, que tiende a bajar los precios.

A partir de ahí, el inversionista puede evaluar los factores externos que determinan el rendimiento potencial de inversión del terreno. Esto puede tener poco que ver con la tierra en su estado actual y mucho más con variables externas: el potencial de re-zonificación del uso (la facilidad de cambio por parte de las autoridades de planificación locales), las necesidades del mercado para la vivienda y el Ecuaciones económicas bajo las cuales los constructores de viviendas en el área realizan sus negocios. Las tierras que no pueden ser re-zonificadas, desarrolladas y revendidas no son tierras atractivas para la mayoría de los inversionistas con objetivos a mediano plazo (es decir, recuperar su inversión con crecimiento en dos a cinco años, por ejemplo).

Mientras que anteriormente era la provincia de los desarrolladores de tierras individuales, los individuos con £ 10,000 o más están participando en el desarrollo estratégico de tierras del Reino Unido dentro de empresas conjuntas. A medida que dichos grupos de inversión están coordinados por especialistas en desarrollo de tierras, gran parte del riesgo se mitiga con un conocimiento de la industria y la aplicación del proceso de diligencia debida. El nuevo inversor en tierras debe sopesar tales empresas dentro de la estructura de riesgo de su cartera completa, preferiblemente con el asesoramiento de un especialista financiero independiente.

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