Autopsia de un cadáver de pagaré

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Examinar un desastre de pagaré

Se realiza una autopsia médica para determinar la causa de la muerte. Al realizar un pagaré, o una nota de hipoteca, la autopsia identifica los errores y las omisiones cometidas. La persona que realiza el examen y la autopsia en la nota es el tasador. Su trabajo es evaluar los factores de valoración clave y determinar el valor de la nota.

Hechos

Un ranchero vendió derechos de agua a un municipio por $ 3,000,000.00. Le pagaron $ 500,000.00 en efectivo y le devolvió un pagaré de $ 2,500,000.00 garantizado por una primera posición de Escritura de fideicomiso sobre los derechos de agua. La ley del estado considera que los derechos de agua son bienes inmuebles. La tasa de interés en la nota fue de 4.25% anual; la duración fue de quince años; un pago por año que concluye el interés acumulado más 1/15 del principal.

El ranchero había fallecido; El patrimonio, incluida la nota, tenía que ser valorado a los fines del impuesto sobre el patrimonio.

Valoración del valor justo de mercado

El Servicio de Impuestos Internos requiere que los activos se valoren y valoren en función del “Valor de mercado justo”; El FMV se define como: “el precio al que la propiedad cambiaría de manos entre un comprador hipotéticamente dispuesto y un vendedor hipotético dispuesto, ya sea por la obligación de comprar o vender, y ambos por tener un conocimiento razonable de los hechos relevantes”. US v. Cartwright, 411 US 546 (1973). Reg. § 20.2031-1 (b); Reg. § 25.2512

A la fecha de la evaluación, el saldo impago de la nota era de $ 2,003,000.00; Quedaban once pagos; los pagos anteriores se habían hecho a tiempo.

Aquí están los problemas descubiertos por el tasador:

  • No se presentó ninguna evaluación de la seguridad colateral (derechos de agua).
  • El prestatario que firmó el pagaré es una corporación fantasma, una corporación “sin activos”.
  • El prestatario no proporcionó información financiera, estados financieros o historial de crédito.
  • La tasa de interés anual del 4.25% de la nota está muy por debajo de la tasa de mercado para una nota privada; El 9,0% no sería considerado demasiado alto.
  • La nota llevaba una inscripción que decía “Sin recurso” a cualquier persona.
  • La redacción de la nota permitía que el pago anual estuviera condicionado a la cantidad de agua que fluía .
  • Un número ilimitado de pagos podría haberse omitido debido a cantidades insuficientes de agua que fluye.
  • No se obtuvo una póliza de seguro de título del prestamista que cubre la nota.
  • La nota no era un “Instrumento Negociable”. La redacción de la nota permite que el pago anual esté condicionado a la cantidad de agua que fluye. Esto viola el requisito del instrumento negociable. Debe ser una promesa incondicional de pagar.

Resumen – Lección aprendida:

Los abogados que redactaron la nota no contaron con la capacitación y la experiencia necesarias para realizar este trabajo correctamente. Estaban altamente calificados en otras áreas de la ley y gozaban de una excelente reputación, pero eso no sirvió de nada.

La estructuración, redacción y evaluación de los pagarés son especialidades que requieren experiencia específica, no una conciencia general. No contrate a un carpintero para instalar la plomería.

No existe una fórmula o regla de oro que determine cómo estructurar un pagaré o un pagaré hipotecario correctamente, para obtener el Valor de mercado justo máximo. Para hacerlo bien, hay que conocer el negocio.

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