Cómo identificar socios de empresas conjuntas calificados en inversiones de tierras

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Cómo identificar socios de empresas conjuntas calificados en inversiones de tierras

La empresa conjunta de inversión de tierras calificada es un eje de la inversión inteligente.

La historia de la inversión de la tierra y los bienes raíces desarrollados son instructivos. Tener a los socios adecuados de la empresa conjunta es un componente clave.

En los círculos de bienes raíces en el Reino Unido, Canadá y Estados Unidos, la historia de los años 80 de Olympia y York (O&Y) se cita a menudo como una lección aprendida. La firma altamente capitalizada se topó con un desafortunado conjunto de circunstancias con sus propiedades Canary Wharf (Londres) y Manhattan a fines de la década de 1980 y principios de 1992, declarando la bancarrota con 20 millones de dólares en mora para varios bancos e inversionistas.

La familia que dirige la firma, los Reichmanns, eran profesionales inmobiliarios experimentados. Sin embargo, estaban sobredimensionados en dos mercados que atravesaban un pronunciado resbalón. Su historia proporciona una imagen aleccionadora de cómo incluso los inversionistas experimentados pueden involucrarse en inversiones en propiedades y tierras que a veces fracasan espectacularmente.

Aún así, los bienes raíces en general son los medios por los cuales se han construido muchas de las fortunas más grandes del mundo. Y no es un juego al estilo de Monte Carlo: hay características clave de las empresas conjuntas en terrenos que aumentan las probabilidades de los inversores de lograr un crecimiento de activos. Incluyen:

• Experiencia en el tipo de inversión de tierras que se está llevando a cabo: hay muchas formas de invertir en bienes raíces: propiedades comerciales existentes, terrenos crudos, almacenamiento industrial, desarrollo residencial y fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT). Uno o varios socios en una empresa conjunta deben tener experiencia en el tipo de inversión en la que coloca su dinero.

Por ejemplo, una inversión en tierra bruta sería mejor administrada por profesionales que entienden cómo convertir una propiedad inactiva (o lo que podría ser usado actualmente para la agricultura, por ejemplo) en un desarrollo residencial viable. Esto requiere perspicacia con las comisiones de planificación locales, ya que puede juzgar la probabilidad de un cambio de zonificación que beneficie a la economía local. No es una tarea para los aficionados.

• Intereses de ROI compartidos: algunos inversores esperan un retorno de su inversión en un año. Otros tienen paciencia para esperar dos, tres, cuatro o cinco años o más. Lo que no funciona es cuando un socio de empresa conjunta tiene un horario diferente y, por lo tanto, desea salir de la inversión antes de tiempo. Los administradores de inversiones deben poder proyectar cuando una inversión en bienes raíces proporcionará un pago óptimo y luego entregar esa proyección.

• Asignación apropiada de fondos (por ejemplo, enfoque en una sola propiedad): para evitar el error cometido por Olympia y York, es importante que los gestores de inversiones del fondo tengan un historial de éxito demostrable. Igual de importante, sus fondos y atención gerencial deben centrarse en propiedades donde los factores económicos son prometedores. Por ejemplo, en el mercado del Reino Unido, una población creciente y una inversión insuficiente en el stock de viviendas durante los últimos diez años está impulsando una alta demanda de viviendas. Ya sea que esas propiedades se construyan para la venta o se alquilen es un tema de discusión, pero basta con decir que la gente necesita vivir en algún lugar y esa necesidad no muestra signos de disminuir.

En última instancia, los remanentes de O&Y recuperaron algunas de las fortunas de la compañía en el Reino Unido y Canadá (pero no en los EE. UU.). Ellos y sus inversores aprendieron sus lecciones, y demuestran una vez más que se pueden lograr grandes fortunas con la inversión en bienes raíces y tierras.

Asegúrese de trabajar con un planificador financiero personal al considerar cualquier tipo de inversión, ya sea en activos reales o valores negociados en el mercado tradicional.

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