Cómo saber que un arrendamiento es realmente un arrendamiento

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Cómo saber que un arrendamiento es realmente un arrendamiento

Entonces, está pasando por la diligencia debida de comprar algunos inmuebles comerciales y está verificando todos los contratos de arrendamiento. Tiene hojas de papel firmadas y fechadas con números de seguridad social, información de empleo, verificación de antecedentes … las nueve yardas completas. El vendedor es un buen tipo y le dice que estos contratos muestran que la propiedad que está vendiendo tiene un 95% de empleados. Piensas para ti mismo, “Wow. ¡Esto es realmente una gran ganga!” No tan rapido …..

Esta es el área donde los vendedores pueden engañarte más que cualquier otra cosa. Es bastante difícil ocultar los problemas físicos de una propiedad una vez que un inspector profesional la revise. Es MUY difícil para el vendedor explicar los gastos extremadamente bajos, mientras que la compañía de administración le está contando otra historia. Donde el vendedor puede y lo engañará es con los contratos de arrendamiento. ¡Esta es la única área con la que tienes que tener mucho cuidado!

Entonces, ¿cómo sabe que un contrato de arrendamiento es realmente un contrato de arrendamiento y no solo un pedazo de papel? La respuesta real? Si es gestionado por los propietarios, no lo hace. Por supuesto, hay muchos trucos que puede intentar tirar como golpear todas las puertas e inspeccionar cada una de las unidades, o puede mirar todos los medidores eléctricos para ver cuáles están encendidos y cuáles no … pero eso todavía no significa que los residentes realmente estén pagando el alquiler.

En realidad, solo hay una forma de saber realmente si un contrato de arrendamiento es un contrato de arrendamiento y es involucrar a una empresa de gestión de terceros. Ninguna empresa de administración de propiedades que valga la pena y desea permanecer en el negocio y no ser demandada mentirá acerca de los rollos de alquiler. Esta es una manera muy segura de auditar los contratos de arrendamiento. Por supuesto, puede haber excepciones a esta regla en situaciones en las que una gran compañía está vendiendo algunas de sus propiedades y son administradas por su propia compañía de administración interna, pero incluso así se aconseja extremar las precauciones. Es posible que desee negociar el acuerdo de tal manera que una compañía de administración que se selecciona mutuamente debe administrar la propiedad por un par de meses antes del cierre para ver cómo afecta la ocupación. Luego puede basar su análisis de flujo de efectivo a partir de números auditados y auditados.

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