Como todas las inversiones, el desarrollo de la tierra tiene desafíos inherentes

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Como todas las inversiones, el desarrollo de la tierra tiene desafíos inherentes

Sí, hay cosas que pueden salir mal para los inversores de tierras. Pero los especialistas en tierra con experiencia entienden los riesgos y los mitigan lo mejor que pueden.

En los años posteriores al colapso financiero de 2008, muchas inversiones tradicionalmente atractivas no han tenido éxito para la comunidad financiera. Los valores negociados en el mercado se han recuperado un poco, pero la volatilidad ha dejado a muchos inversores en lugar de recurrir a alternativas de activos reales, como fondos de cobertura, materias primas, metales preciosos, arte y antigüedades, y bienes raíces, ya sea en fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) o tierra cruda

Cada tipo de inversión tiene sus pros y sus contras, por supuesto. Pero con las alternativas a los valores negociados en el mercado (que la mayoría considera incluir REIT), hay al menos algún control que el inversionista puede afirmar o aproximar. El amante del arte, por ejemplo, puede trabajar con un comprador educado que entiende ese mercado y hacia dónde puede dirigirse. Lo mismo puede decirse de los coleccionistas de autos antiguos, o de aquellos que invierten en propiedades construidas como oficinas o bienes raíces comerciales.

Los inversionistas en tierra cruda, aquellos involucrados en el desarrollo, asumen su propio conjunto de riesgos y recompensas. En su mayor parte, la inversión estratégica en tierras históricamente ha funcionado bien para algunos de los individuos más ricos de la historia moderna. Pero sigue habiendo desafíos que los especialistas de inversión de tierras de temporada saben al menos buscar. Estos incluyen los siguientes:

Nuevas regulaciones: el impuesto a la inversión en la comunidad (CIL, por sus siglas en inglés) se hizo efectivo en 2010, un esquema de tarifas para los desarrolladores para obtener fondos para mejorar la infraestructura local que tradicionalmente se destaca por la introducción de nuevas residencias o negocios construidos por el desarrollador. Los fondos se utilizan para escuelas, hospitales, parques, centros de ocio, transporte y defensa contra inundaciones. Si bien las autoridades locales de planificación históricamente intentarán extraer este dinero de los desarrolladores caso por caso, las reglas nacionales de CIL al menos hacen que este sea un gasto mucho más predecible.

Autoridad de planificación y resistencia de la comunidad: no todas las personas de cada comunidad favorecen el desarrollo. Un desarrollador de terrenos debe tener una idea general de que se trata de una inversión (antes de que se realice una adquisición), pero siempre existe la posibilidad de que un miembro de la comunidad carismático e influyente pueda montar una campaña contra el desarrollo.

Barreras físicas, históricas o tóxicas: a veces, las características geológicas problemáticas de una propiedad pueden aparecer en la construcción. Si los hallazgos arqueológicos no están cubiertos, puede retrasar o prohibir el desarrollo en conjunto (dependiendo de su importancia y no transportabilidad). Con los sitios industriales abandonados, la presencia de toxinas industriales es siempre una preocupación. En ocasiones, las ordenanzas de guerra o los productos químicos vertidos ilegalmente se pueden encontrar en cantidades peligrosas y la remediación de verano, que puede ser costosa.

Falta de transporte u otra infraestructura necesaria: si un desarrollo de terrenos agrega 100 o más viviendas a un área, es esencial que las carreteras, alcantarillado y sistemas escolares existentes puedan apoyarlo. Depende de la autoridad de planificación local hacer esta determinación, e imponer el CIL a lo necesario para cubrir los costos de mejora de la infraestructura, aunque gran parte de esto debe determinarse antes de adquirir tierras para el desarrollo.

Todo esto considerado, un factor muy importante se cierne sobre el Reino Unido y genera un mayor sentido de urgencia para superar estas y otras barreras de desarrollo. Ese factor es la población. De 2001 a 2011, el Reino Unido creció un 7%, un número sorprendente debido a la disminución de la población en otras partes de la zona euro. Esto ocurre después de tres décadas de subdesarrollo, donde más de 200,000 casas nuevas deberían construirse cada año, pero de hecho, menos de la mitad de ellas lo son. El aplastamiento de la población que necesita hogares habla de un grave grado de demanda acumulada, que impulsará el desarrollo durante las próximas décadas.

Las personas que deseen invertir en desarrollo pueden hacerlo trabajando con desarrolladores de tierras con experiencia. Pero dado el perfil de riesgo de la tierra, dichos inversionistas deberían hablar primero con un asesor financiero que pueda evaluar objetivamente ese riesgo y tomarlo en cuenta con la ecuación de riesgo-recompensa en otra parte del perfil financiero personal.

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