Convencional versus FHA: ¿Cuál debería elegir?

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Convencional versus FHA: ¿Cuál debería elegir?

FHA o convencional; ¿Cuál es la mejor opción? Esta no es una pregunta académica. Mis cálculos muestran que la elección incorrecta puede costar tanto como $ 33, 000 terminado 15 años en $ 200, 000 y hasta $ 66, 000 en un $ 400,000 préstamo.

Don salte a la conclusión de que la mejor opción es la hipoteca con la tasa de interés más baja Las FHA tienen una tasa de interés más baja, pero en gran parte debido a sus altas primas de seguro, generalmente (pero no siempre) le cuestan más al prestatario.

¿Califica para ambos?

Tiene una opción entre la FHA y las hipotecas convencionales solo si califica para ambas. Luego, puede seleccionar el que le costará menos durante el período que lo tenga, siempre que identifique correctamente cuál es. Los prestatarios que no pueden calificar para un préstamo convencional no tienen otra opción, deben usar una FHA, lo que significa que el paso 1 es determinar si usted califica o no para ambos. Si solo puede reducir el 3.5%, por ejemplo, solo puede calificar para una FHA, y lo mismo es cierto si solo puede reducir el 5% y su puntaje de crédito es menor que 660.

Debido a que los requisitos de calificación pueden variar con el propósito del préstamo y el tipo de propiedad, existen otras situaciones en las que los prestatarios solo pueden calificar para una FHA. Si el prestatario está buscando comprar una casa de 4 familias, por ejemplo, la calificación puede ser posible solo con una FHA porque el requisito de pago inicial es mucho menor que el de un préstamo convencional.

Si bien los requisitos de calificación de la FHA son generalmente menos restrictivos que los requisitos convencionales, hay una excepción importante. Los préstamos utilizados para comprar una propiedad con fines de inversión, en lugar de la ocupación, no están permitidos por la FHA bajo ninguna circunstancia.

Categorías de precios

Los prestamistas de hoy tienen dos listas de precios para la FHA préstamos y tres listas para préstamos convencionales. En las FHA, distinguen:

Préstamos estándar de la FHA , que son para montos de hasta $ 271, 050

Préstamos gigantes de la FHA , que son por montos de hasta $ 625, 500, los máximos varían según el condado.

En préstamos convencionales, distinguen:

Préstamos estándar conformes , que son para montos de hasta PS y elegible para compra por Fannie Mae y Freddie Mac.

Préstamos jumbo conformes , que son por montos de hasta $ 625, 500, los máximos varían según el condado y son elegibles para la compra de Fannie Mae y Freddie Mac.

Préstamos gigantes no conformes , que corresponden a montos que excede los límites del condado jumbo conforme y Fannie Mae y Freddie Mac no pueden comprarlos.

Estas estructuras de precios requieren que las comparaciones de costos FHA / convencionales se realicen por separado para diferentes montos de préstamos. Las cantidades que uso son $ 200, 000 que captura el precio del estándar conforme versus el estándar FHA; PS que captura el precio del estándar conforme versus el Jumbo de la FHA; y $ 600, 000 que captura el precio de conformar jumbo versus FHA jumbo.

Medición del costo para el prestatario

El costo de un hipoteca a un prestatario debe medirse durante el período que el prestatario tiene la hipoteca. Siempre es posible que una hipoteca tenga costos más bajos durante un período, mientras que la otra tendría costos más bajos durante un período más largo o más corto. Como la vida de la hipoteca no se conoce de antemano, mido el costo en tres períodos: 5, 10 y 15 años.

Mi medida de costo incluye los cargos del prestamista y los cargos del seguro hipotecario, pero no los cargos de otros terceros, como los aseguradores de títulos, que no están relacionados con el tipo de hipoteca. El costo total se define como la suma de los pagos mensuales del principal, los intereses y el seguro hipotecario, los puntos y otras comisiones del prestamista pagados por adelantado, y la pérdida de intereses sobre los costos iniciales y mensuales al 2%, menos la reducción en el saldo del préstamo durante el período.

Para cada uno de los montos de los tres préstamos, comparé los costos con 4 relaciones préstamo-valor (80%, 85%, 90% y 95%), puntaje de tres créditos (640, 740 y 800), y 3 períodos (5, 10 y 15 años) o 36 comparaciones por completo.

Los resultados

En ambos $ 200, 000 préstamo y el $ 400, 000 préstamo, el costo de la FHA fue significativamente mayor que el del convencional en todos 36 comparaciones. Esta conclusión se mantendría para montos de préstamos de hasta $ 417, 000. Los posibles prestatarios pueden asumir con seguridad que para préstamos de hasta $ 417, 000, están mejor con lo convencional que con la FHA.

En $ 600, 000 préstamo, sin embargo, los resultados son mixtos. Con un puntaje de crédito de 640, un prestatario no puede calificar para un $ 600, 000 préstamo convencional. En 740 y 800, el costo de un préstamo convencional es menor con una relación préstamo / valor de 90 o menos, pero en una proporción de 95, el costo de convencional es más grande. Este resultado mixto se mantendría para cualquier monto de préstamo mayor a $ 417, 000.

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