¿Cuáles son las consideraciones de costo para desarrollar tierras en viviendas en el Reino Unido?

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¿Cuáles son las consideraciones de costo para desarrollar tierras en viviendas en el Reino Unido?

Los inversores en tierra cruda, que buscan desarrollarla en viviendas muy necesarias, también son responsables del desarrollo de la infraestructura. ¿Pero hasta qué punto?

Para aquellos que buscan hacer inversiones alternativas en tierras estratégicas del Reino Unido, vale la pena señalar que el diputado conservador Nick Herbert planteó algunas cuestiones difíciles, junto con escenarios desagradables, cuando publicó una opinión en En el Daily Telegraph a finales de 2012. En ella sugirió que algunas comunidades no logran construir una infraestructura adecuada (lea: alcantarillas, escuelas y caminos) ya que se adaptan al desarrollo residencial.

Herbert se apresura a reconocer la necesidad apremiante de vivienda en el Reino Unido, como lo indica más explícitamente el Censo de 2011. Pero cita escenarios en los que los sistemas inadecuados de aguas residuales, escuelas superpobladas y carreteras atascadas muestran una falta de planificación y una asignación adecuada de recursos en el proceso de desarrollo. Por supuesto, están implicados los equipos de inversores-desarrolladores-constructores que producen estos desarrollos. Herbert presentó una enmienda a la Ley de Crecimiento e Infraestructura debatida en la Cámara de los Comunes que requiere que las autoridades de planificación aseguren que se incluya suficiente infraestructura en el nuevo desarrollo.

Los costos asociados con la provisión de infraestructura adecuada en una población en rápido crecimiento son siempre un punto de deuda. Además de los argumentos de Herbert, hay varios factores en juego en el Reino Unido y en todo el mundo para considerar en lo que se refiere a definir qué implica la infraestructura y cómo lograrla:

El impuesto de infraestructura comunitaria del Reino Unido (CIL): recientemente creado para ser más rápido, más justo y más transparente, el CIL es una opción para que los consejos locales cobren a los desarrolladores y propietarios de tierras los costos adicionales de la comunidad de los nuevos desarrollos. El dinero se puede utilizar para nuevas carreteras o mejoras de carreteras, nuevos centros de salud y mejoras de parques, a discreción de las autoridades locales. También garantiza un flujo de fondos predecible que permite una planificación efectiva, así como la rendición de cuentas a los residentes locales (existentes) en cuanto a cómo se gastan los fondos recaudados. (Nota: Herbert se muestra escéptico de que este nuevo gravamen será suficiente porque no conlleva mandatos para las autoridades locales de planificación).

Los lotes exurbanos más grandes presentan los costos iniciales bajos (EE. UU.): Un documento publicado en 2009 (Rayman Mohamed, “¿Por qué los desarrolladores residenciales prefieren los lotes exurbanos grandes? Costos de infraestructura y desarrollo exurbano”) en Medio ambiente y planificación B: Planificación y diseño analizan los datos de los registros públicos de costos de construcción en el sur de Kingstown, Rhode Island en los EE. UU. Por supuesto, el enfoque estadounidense del desarrollo difiere y no tienen algunas de las restricciones y gravámenes que existen en el Reino Unido. Pero cuando los lotes son grandes, también lo son los precios, mientras que los costos de infraestructura son solo incrementales. Esta diferencia adquiere un mayor contraste en comparación con el opuesto urbano, construido verticalmente.

Pero las ciudades densas ofrecen la mayoría de los costos complejos sostenibles: el movimiento de “nuevo urbanismo” popularizado en el Reino Unido, Europa y las Américas busca revertir los patrones de expansión de la urbanización y la exurbanización con una densificación de la población, el transporte, la comercialización y los servicios de la ciudad como las alcantarillas. y todos los demás servicios públicos. Las diferencias con respecto al estudio de South Kingstown (arriba) es que esto se refiere al consumo de recursos a largo plazo del desarrollo (lo que redunda en favor de la densificación). Algún argumento de que crea una menor calidad de vida, sin embargo, es subjetivo y está abierto a mucho debate.

Infraestructura en “activos de la comunidad”: la Fundación Joseph Rowntree (JRF), que se esfuerza por apoyar a las comunidades resilientes, sostiene que la infraestructura de la comunidad incorpora de manera ideal elementos intangibles como el “capital social” (aquellas cosas que fomentan las conexiones entre individuos), las “redes sociales” -dependencias entre individuos y organizaciones) y la sociedad civil (organizaciones religiosas, partidos políticos, organizaciones voluntarias y comunitarias, etc.). JRF hace recomendaciones de políticas relacionadas con la vivienda asequible, con un enfoque en la volatilidad del precio de la vivienda, un asunto que se conecta fácilmente al desarrollo sostenible.

Como Herbert, un conservador, argumenta en su artículo de Telegraph, hay absolutamente un acto de malabarismo en curso en lo que respecta a las infraestructuras y sus costos, a corto y largo plazo. “No debemos negar a los jóvenes la oportunidad que tenemos de poseer nuestras propiedades”, dice. “Pero también significa tener cuidado de no dañar el campo. Y, al menos, significa garantizar que donde se necesita vivienda, haya una infraestructura adecuada para sustentarla”.

Ya sea a precios de mercado, viviendas asequibles o sociales, las preguntas importantes encuentran respuestas en las personas que desean invertir en el desarrollo que se necesita de manera crítica. Todos y cada uno de los edificios aliviarán la presión de su estado actual, pero, por supuesto, los problemas de calidad de vida deben considerarse en el camino. Los inversores en viviendas de mercado deben tener en cuenta todos los costos, incluidos los citados anteriormente, al determinar los riesgos inherentes a esas inversiones.

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