Cuando los edificios son mejores que los terrenos abiertos

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La necesidad de viviendas en el Reino Unido está desafiando a los cinturones verdes y las tierras rurales.

La belleza natural de Gran Bretaña es sin duda uno de sus mayores activos. Pero una necesidad crítica de vivienda está forzando una discusión sobre la naturaleza sacrosanta de las tierras abiertas.

Un punto principal de debate en torno a la escasez de vivienda crítica en el Reino Unido es si se debe o no construir sobre los cinturones verdes y el campo abierto más allá, típicamente áreas agrícolas y forestales. El argumento a menudo se reduce a una elección bidimensional, ya sea entre la densidad creciente en las ciudades y la construcción fuera de las áreas metropolitanas, aceptando un cierto grado de expansión al estilo estadounidense que pierde para siempre algunas de las mejores características del país.

Pero en verdad, las opciones no tienen que ser tan distintas. Cualquiera de los dos lados de este argumento debe considerarse ganadores o perdedores, ya que se pueden considerar más enfoques híbridos, y de hecho ya se han implementado en una escala limitada. Esto no es sólo una ilusión. La investigación indica que hay muchas opciones que permiten diferentes medios para ampliar la disponibilidad de la tierra al objetivo único de aumentar la oferta de viviendas.

Teniendo en cuenta que los inversionistas en el desarrollo de terrenos estratégicos tienen fondos de inversión de tierras listos para comenzar a trabajar, este es un tema que necesita un pensamiento creativo. La necesidad de vivienda es grande, y los desarrolladores y constructores de casas también tienen muchas ganas de ir. La pregunta es, ¿dónde pueden construir?

El concepto de cinturón verde, implementado por primera vez en la década de 1930, fue notablemente precavido en lo que se pensaba lograr. Mientras que otros países (en particular, los Estados Unidos) estaban expandiendo sus regiones metropolitanas lejos de las ciudades centrales, permitiendo que los automóviles se conviertan en el principal medio de transporte individual, permitiendo a los trabajadores de clase media tener hogares y jardines más grandes mientras viajan al centro de la ciudad, ciudades como como Londres, Cambridge, Nottingham, Bristol, Dorset, West Midlands y en el Continente (Alemania en particular), conservaron sus centros densos y compactos con cinturones verdes designados.

La visión de lo que deberían ser los cinturones verdes es una región de tierra que envuelve a las ciudades que proporcionan democráticamente recreación y aire fresco a la población. En su mayor parte, eso es lo que se creó. Las ciudades más densamente pobladas del Reino Unido mantienen a la gente más cerca de los lugares de trabajo, las tiendas y los servicios comunitarios, en gran parte accesibles a pie, en transporte público o en bicicleta. A la inversa, los suburbios en expansión en los Estados Unidos significan que los trabajadores pasan largos períodos de tiempo en el tráfico, atravesando asfalto de 8 carriles de un suburbio a otro, dejando poco tiempo para disfrutar de esas casas y jardines más grandes.

Los británicos tienen un gran amor por los cinturones verdes y, de hecho, han agregado aproximadamente 25,000 hectáreas a los 14 cinturones verdes en el país desde 1997. Las autoridades locales tienen planes adicionales para aumentar las tierras de los cinturones verdes en 12,000 hectáreas en el futuro.

Pero mientras que los cinturones verdes han tenido un gran éxito en sus objetivos iniciales, enfrentan un mayor escrutinio en gran parte debido a la escasez de viviendas. La política es atacada por ser demasiado rígida. Además, los cinturones verdes no siempre logran los objetivos previstos de preservar la calidad ambiental, ya que se administran de manera deficiente en algunos lugares. Entre quienes critican la configuración actual de los cinturones verdes se encuentra la Asociación de Planificación de Pueblos y Pais (TCPA), que hace décadas había promovido su existencia. Desde 2002, la TCPA ha presentado los cinturones verdes en lugar de dividirlos en cuñas, huecos y corredores, grandes en respuesta a las necesidades de la vivienda.

La baronesa Hanham, ministra de comunidades de la Cámara de los Lores, critica las políticas absolutas que protegen a los cinturones verdes como sagrados. Se la cita como defensora de un mayor desarrollo rural, de modo que las personas “puedan vivir en las aldeas en las que nacieron”, así como para la vivienda social porque parte de la tierra “no es absolutamente brillante” y, por lo tanto, se utilizaría mejor. Como vivienda muy necesaria.

Por ejemplo, una central eléctrica abandonada en Formby (Borough of Sefton, Merseyside) se encuentra en la zona de Greenbelt. Un empate a los vándalos, se considera una monstruosidad, sin embargo, un proyecto de desarrollo de 62 viviendas (el 10 por ciento asignado a viviendas asequibles) está encontrando la resistencia de un grupo comunitario. El desarrollo requeriría un uso adicional de las tierras de cinturón verde, pero también pondría las tierras abandonadas en uso productivo. ¿Debería el edificio antiguo seguir en pie y deteriorarse, o sería mejor construir con sensatez y agregar junto con ello mejoras a la infraestructura de la comunidad?

Es de destacar que el desarrollo de cualquier vivienda en terrenos abiertos y en bruto no tiene por qué favorecer la vivienda social sobre las viviendas privadas más caras, o viceversa. La Fundación Joseph Rowntree (JRF), que aboga por la vivienda asequible, observó a once países que son similares a Inglaterra en la forma en que abordan la oferta de tierra, incluidas las restricciones de expansión y protección de las tierras agrícolas. La Fundación concluye que se debe considerar un enfoque más sofisticado y en capas para la gestión del crecimiento, “en lugar de la contención urbana”.

JRF también aboga por una planificación proactiva, como la compra obligatoria, porque el enfoque de vivienda actual a menudo es incoherente. Como un defensor de la vivienda social y asequible, la organización también promueve las subastas de tierras y el ensamblaje de tierras como un medio para lograr un desarrollo sólido.

Los inversionistas privados e institucionales están cada vez más interesados ​​en construir nuevas viviendas, tanto para comprar como para alquilar, donde tal desarrollo encaja en las estrategias de crecimiento de la ciudad. Los asesores de tierras estratégicas que contratan fondos de activos reales para la construcción son generalmente conscientes de las estrategias de la ciudad. Claramente, las preguntas sobre los cinturones verdes y la tierra bruta deben responderse en muchas áreas donde se necesita desarrollo.

Con los inversionistas listos para construir, estas conversaciones y decisiones están siendo impulsadas hacia adelante, haciendo que este tipo de deudas sea más probable en el futuro a medida que se libere más capital para construir viviendas muy necesarias. Las personas que invierten en el desarrollo que requiere permiso de planificación deben considerar si existe oposición en esa autoridad de planificación; también deben discutir tales inversiones con un asesor financiero independiente que puede determinar si los riesgos y beneficios del desarrollo de la propiedad se ajustan a la cartera del inversionista.

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