El desarrollo de la tierra en dos pasos: por qué los inversores se benefician al vender a los constructores de viviendas, no a los compradores de viviendas

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El desarrollo de la tierra en dos pasos: por qué los inversores se benefician al vender a los constructores de viviendas, no a los compradores de viviendas

Los inversores se sienten atraídos por la tierra para el desarrollo residencial. Pero es posible que lo hagan mejor si completan solo una parte del proceso, vendiendo propiedades rezonificadas a los constructores de viviendas.

Este es un momento excepcional para desarrollar terrenos crudos para uso residencial y comercial en el Reino Unido. Con una población en crecimiento, una escasez de viviendas que alcanza proporciones de crisis y tierras devaluadas por la recesión, todos los factores clave favorecen al inversor-constructor.

Pero si fuera tan fácil, ¿por qué los inversores, constructores o terratenientes no se limitan a sacar provecho de una confluencia tan fortuita de circunstancias?

Los hechos incluyen que no todas las tierras están ubicadas de manera adecuada para el desarrollo residencial. No todas las ciudades son susceptibles de cambiar las autorizaciones de uso y el crecimiento económico. En muchas áreas, el transporte existente y otras infraestructuras amplias no pueden admitir nuevos habitantes. No todos los constructores de casas tienen el capital o el estómago para transportar tierras a través del proceso de adquisición, rezonificación, construcción y comercialización. Y no todos los inversores desean involucrarse en el mismo proceso.

Pero hay especialistas en tierras que pueden analizar el proceso completo de desarrollo de la tierra a las casas, incluso si sus intereses financieros abarcan solo una parte de eso. Este es un enfoque nuevo y confiable que está ganando popularidad entre los inversionistas que buscan aterrizar como una inversión alternativa a los valores tradicionales y volátiles negociados en el mercado. Después de todo, los bienes raíces han construido algunas de las fortunas más grandes de la historia, tanto en el Reino Unido como en países de todo el mundo.

La ecuación se reduce a dos factores:

Retorno en el plazo de inversión: en el modelo tradicional, un constructor de viviendas (y sus financistas o inversionistas) asumieron todos los riesgos a lo largo del ciclo de vida del desarrollo. Desde la selección del sitio hasta la adquisición, la nueva zonificación y la construcción, el proceso puede durar hasta cinco años, a veces incluso más, cuando situaciones como un profundo receso hacen que las casas se vendan ilegalmente. Pero dividiendo la tarea en dos partes, donde un grupo de inversionistas coordinado por expertos en tierras identifican la tierra estratégica óptima y logran cambios de uso, luego venden a los constructores de viviendas para construir las propiedades: cada jugador reduce el tiempo durante el cual su inversión de capital está asegurada. Los inversores en tierras pueden reducir ese tiempo a tan solo 18 meses.

Conjuntos de habilidades: una cosa es conocer el mercado de compradores de vivienda (lo que quieren en cocinas, jardines y tamaños de dormitorios) y otra cosa bastante más para saber cómo lograr cambios en el diseño del uso de la tierra con las autoridades locales de planificación. Cuando un grupo inversor puede centrarse en este último, y hacer un muy buen trabajo para calcular los números para determinar un rendimiento óptimo de la inversión, el negocio de la construcción real y la comercialización de las propiedades construidas aún puede ser la provincia de los constructores de viviendas. Cada uno de los dos jugadores puede centrarse en lo que hacen mejor.

No se equivoque, hay costos transaccionales adicionales involucrados en este esquema de desarrollo de dos partes. Pero los especialistas en tierras con experiencia que inician toda la empresa generalmente trabajan con un puñado de constructores de casas nacionales, estableciendo medios de transacciones que son eficientes y no necesariamente involucran a corredores de terceros.

En el mejor de los mundos, no hay variables invisibles, la hoja de cálculo para cada proyecto podría estar grabada en piedra y el margen de beneficio del prejuicio podría predecirse. Pero a través del proceso de desarrollo, mucho puede suceder. El punto es que los grupos de inversionistas con experiencia y los constructores de viviendas podrán minimizar los riesgos, identificar variables y tener el talento para sortear los problemas a medida que surjan. Mientras tanto, cada uno se mantendrá al tanto de los desarrollos dentro de sus respectivas profesiones e industrias para identificar nuevas eficiencias. Es una fórmula para la mejora continua, y llega en un momento en el que comprar bajo y vender caro es un escenario probable para todas las partes en la cadena de desarrollo.

Los inversores individuales ahora están participando en el desarrollo de la tierra en un grado nunca antes visto (por lo general, tendrían un mínimo de £ 10,000 o más para invertir). Pero esas personas siempre deben consultar con un asesor financiero independiente que pueda evaluar si las inversiones en tierras son una buena combinación con la cartera más amplia del inversionista.

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