¿Es el secreto de un fideicomiso de tierras legal?

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¿Es el secreto de un fideicomiso de tierras legal?

Land Trusts (LT) se han utilizado en los Estados Unidos durante más de 100 años, principalmente para la privacidad de la propiedad. Muchas personas, por diversas razones, quieren poseer bienes raíces sin conocimiento público. Tal vez sean una celebridad, un político (el presidente Obama es dueño de su casa en los suburbios de Chicago en un LT) o una persona que simplemente no quiere que el público en general conozca su negocio privado. Esas personas también pueden temer la ira de inquilinos, vendedores o inspectores de edificios descontentos. Además, si fuera de conocimiento público, el hombre / mujer más rico de la ciudad era propietario de una propiedad de alquiler local, a pesar de los aumentos en los alquileres y las solicitudes de mantenimiento se percibirían de manera diferente.

Dado que el título de propiedad es propiedad pública, muchos propietarios de bienes raíces e inversionistas de bienes raíces optan por tomar el título de sus inversiones en bienes raíces en LT’s. Fideicomisos de tierras tienen título en nombre de un Fideicomisario y la confianza en sí misma. Los Beneficiarios del LT no se divulgan al público y solo se mencionan en el Acuerdo de Fideicomiso (un contrato no registrado entre el Fideicomisario y el Beneficiario). Los Propietarios Beneficiarios pueden ser individuos, una corporación, una Compañía de Responsabilidad Limitada u otro fideicomiso. En consecuencia, los verdaderos beneficiarios pueden ser enterrados profundamente por razones de privacidad y protección de activos (sin documentos en los registros públicos que indiquen la verdadera propiedad y control).

El titular de los intereses beneficiosos de un LT es responsable de lo que ocurra en la propiedad que se mantiene dentro del fideicomiso. Por lo tanto, la mayoría de los inversores inmobiliarios poseerán el interés beneficioso a través de otra entidad (es decir, una corporación o compañía de responsabilidad limitada). Desafortunadamente, algunos beneficiarios de LT no tienen escrúpulos e intentan ocultar la propiedad para evitar conflictos de intereses y / o violaciones del código de construcción. Considere, por ejemplo, al concejal de Chicago, Thomas Keane, quien era propietario de una participación, a través de un fideicomiso inmobiliario, en una corporación que obtuvo un estacionamiento lucrativo con el Aeropuerto Internacional O’Hare, propiedad de la ciudad. El concejal no reveló su interés de propiedad cuando votó para otorgar el contrato (ver Secreto de Land Trust – Quizás a Secret No More, 23 DePaul L. Rev. 509,511 n.10 (1973)).

La técnica en el uso de un LT para ocultar la propiedad se ha elevado a una forma de arte en el Condado de Cook, Illinois. ¡Se estima que más del 90% de las propiedades de propiedad en el Condado de Cook se encuentran en un fideicomiso de terrenos!

Entonces, ¿por qué es importante registrar el título en un nombre individual o el Fideicomisario de un LT? Todos los que poseen propiedades en lugares públicos registran algún tipo de documento que registra su interés. De no hacerlo, aumenta el riesgo de que los compradores o acreedores consiguientes de un propietario anterior puedan privar al reclamante actual de su título. ¡Pero también es cierto que el título grabado no necesita distinguir el nombre personal ni identificarlo de ninguna manera! En su lugar, un candidato, corporación, fideicomiso u otra entidad puede ser interpuesto como titular legal. Su relación con el titular del interés beneficioso puede estar (como se mencionó anteriormente) representado por un documento privado no registrado que no se revela a nadie sin una orden judicial o un proceso de descubrimiento establecido.

¿Es inmoral no revelar la verdadera identidad de la parte controladora de una propiedad inmobiliaria? Algunos dirían que sí, pero, una vez que posea bienes raíces en su propio nombre personal y experimente algunos de los riesgos legales inherentes, podría ser más comprensivo con aquellos que no quieren poseer un título en su nombre individual. La propiedad inmobiliaria conlleva riesgos y, en ocasiones, un riesgo opresivo excesivo Si bien es cierto que la propiedad de bienes raíces debe llevar consigo algunas responsabilidades (es decir, mantener, cumplir con los códigos de construcción, cumplir con los estándares mínimos de vivienda, etc.), no debe ser una fuente objetivo para los abogados de honorarios en disputa y otros ataques legales frívolos.

Además, algunos inversionistas de bienes raíces están preocupados por la intrusión del gobierno federal y estatal en sus vidas (lea: Patriot Act). Dado que no hay ningún requisito para detallar los detalles específicos de propiedad de la propiedad en su IRS 1040, mantener los bienes raíces en un LT mantiene el nombre del inversionista fuera de todas las bases de datos de la ciudad, condado, estado y federal.

Dado que los Fideicomisos no están registrados a nivel estatal o federal (a diferencia de las Sociedades de Responsabilidad Limitada -LLC y Corporaciones), son la última entidad útil no disponible para los propietarios de bienes inmuebles (terrenos, propiedades mejoradas, edificios comerciales, edificios residenciales, opciones inmobiliarias, contratos inmobiliarios, etc.). Sí, las LLC y las corporaciones ofrecen beneficios de protección de activos más directos, pero Land Trust brinda más privacidad de propiedad y beneficios de protección de activos indirectos. Por lo tanto, es mejor vincular a Land Trusts, LLC’s y Corporations para obtener lo mejor de ambos mundos.

Al estructurar el Land Trust con una LLC o Corporación como beneficiario, el inversionista en bienes raíces crea una estructura única con beneficios simbióticos. Por ejemplo, cambiar la titularidad del interés benéfico (en poder de una LLC), cambiaría efectivamente el propietario / control del título que posee LT sin aviso o conocimiento público. ¡Esto no solo sería una transferencia de propiedad y control profundamente privada, sino que las autoridades impositivas quedarían fuera del circuito y darían lugar a importantes ahorros fiscales!

Algunos teóricos sostienen que la propiedad debe ser propiedad solo con nombres individuales para que el “bien público” pueda ser servido por los propietarios responsables de lo que ocurre en la propiedad (responsabilidad por las personas y la condición). A nivel federal, algunos incluso se refieren a dos estatutos de importancia: la Ley de Libertad de Información (1976) y la Ley de Privacidad de 1974 como razones para obligar a la propiedad en nombre de las personas y no a los fideicomisos (o al menos limitar la privacidad de Land Trust’s). a través de la legislación).

En Arizona, por ejemplo, el temor a la delincuencia organizada impulsó la acción de su legislatura (véase New York Times, 30 de marzo de 1976, página 20, columna 4). La legislatura de AZ promulgó, como una enmienda al estatuto de registro, una disposición que exige que cada transferencia ao de un administrador fiduciario incluya los nombres y direcciones del beneficiario o las personas que representan al beneficiario. Sin embargo, no está claro de acuerdo con esta ley si el Fideicomisario de otro Fideicomiso (es decir, un fideicomiso de propiedad personal), una corporación o un candidato puede ser considerado como beneficioso y aún cumplir con la ley.

En Illinois, los estatutos de fideicomiso de tierras parecían haber evolucionado desde la aprensión legislativa por los problemas de vivienda de barrios marginales y la corrupción entre los funcionarios públicos (como en el caso del caso Thomas Keane). Una ley de 1963 promulgada en Illinois requiere la divulgación completa de un beneficiario de Land Trust “dentro de los 10 días de haber recibido una notificación o queja de violación de cualquier ordenanza relacionada con la condición o las operaciones de bienes raíces que afecten la salud o la seguridad”. La intención aparente era forzar la divulgación de los “verdaderos dueños” de edificios con violaciones del código de vivienda. Si bien hay una multa de $ 100.00 por día por incumplimiento de la ley, en ningún lugar se explican procedimientos específicos para obligar a la divulgación.

La principal preocupación de Iowa cuando se trata de la privacidad de la propiedad es la posibilidad de ocultar la propiedad de la propiedad por parte de extranjeros no residentes. Según la ley de Iowa (consulte Derechos de propiedad de extranjeros en Iowa y Ley federal, 47 Iowa L. Rev. 105) un extranjero no residente no puede poseer más de 640 acres ubicados fuera de los límites corporativos de un pueblo o ciudad (consulte el Código de Iowa Ann. 567.1). ). Sin embargo, la prohibición de la propiedad de extranjeros no residentes en Iowa habla de “adquirir títulos o tener” propiedades inmobiliarias. No está claro si se prohíbe la propiedad indirecta (es decir, a través de un Land Trust o un candidato). ¡También es interesante que las denuncias de la ley de Iowa no impongan una sanción por incumplimiento!

Lo que es interesante acerca de algunos estados que intentan controlar la información de LT (y su divulgación) es que sus estatutos se basan en eventos. El evento que provoca la divulgación es la transferencia de título dentro o fuera de la confianza. Los sucesos posteriores al traspaso al fideicomiso, como los cambios beneficiosos o las enmiendas al acuerdo de fideicomiso, no necesitan ser divulgados

Existe un conflicto inherente entre aquellos que quieren poseer propiedades de forma privada y los intereses del público en general (y algunas agencias gubernamentales). Si bien es cierto que algunos personajes nefarios intentarán usar un fideicomiso de terrenos para evitar los requisitos del código, las reevaluaciones de impuestos o la cláusula de vencimiento a la venta, una gran mayoría no lo hará. La mayoría de las personas que utilizan un fideicomiso de tierras lo hacen con buenas intenciones en mente. (es decir, planificación patrimonial, cuestiones de privacidad, protección de activos, etc.).

Ciertamente, a los funcionarios públicos no se les debe permitir el uso de fideicomisos de tierras para estafar al público (y los infractores del código de construcción deben ser considerados responsables), pero en la transacción de venta de bienes raíces residenciales típica, el comprador está protegido a través de las leyes de divulgación del vendedor, las compañías de títulos y los abogados involucrados en la transacción (independientemente de si se utiliza o no un fideicomiso de tierras). Además, la responsabilidad por la propiedad mantenida dentro de un fideicomiso de terrenos fluye a través del beneficiario. Si bien una LLC u otra entidad puede ser el beneficiario de un fideicomiso de tierras, la responsabilidad final no se evita mediante el uso de un fideicomiso de tierras.

Debido a que nuestro sistema legal estadounidense ha tenido una gran cantidad de abogados y abundan los abogados de honorarios de contingencia, no estoy a favor del libre flujo de información en lo que respecta a la propiedad de la propiedad. Dado que no existe una ley federal de fideicomiso de tierras (solo estado por estado), la probabilidad de obligar legalmente a los beneficiarios de LT a divulgar información voluntariamente sobre el título o la condición de su propiedad es ilegal en la mayoría de los estados, en todo caso.

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