Guía del corredor de bienes raíces para la planificación de la jubilación (Parte 3 de 3)

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Guía del corredor de bienes raíces para la planificación de la jubilación (Parte 3 de 3)

Las dos formas más comunes de usar SDIRA en bienes raíces son:

(1) Comprar una propiedad de inversión (2) Financiar un préstamo inmobiliario

Compra de una propiedad de inversión:

Un agente de bienes raíces enumeró un fourplex REO que estaba en muy malas condiciones. El propietario antes de que el prestamista lo recuperara de los procedimientos de ejecución hipotecaria agotó la propiedad, no hizo reparaciones ni mantenimiento, solo cobró los alquileres de los inquilinos todo el tiempo que pudo. A veces, dos de los inquilinos se mudaron debido a las malas condiciones y los otros dos dejaron de pagar el alquiler porque se enteraron de que el propietario perdería la propiedad debido a una ejecución hipotecaria. Llamaron al farol del dueño y dejaron de pagar y el dueño desapareció de la vista. Aproximadamente 12 meses después de que se presentó la notificación de incumplimiento, el prestamista ahora era dueño de la propiedad y la enumeró con un agente de bienes raíces local. El agente, al enumerar la propiedad, anula los dos contratos restantes “efectivo por llaves” y ambos inquilinos empacaron y abandonaron sus unidades. La propiedad ahora estaba 100% vacante.

El agente de un comprador tenía el comprador perfecto para ello. Él había estado trabajando con John por un par de años. John era propietario autónomo de una empresa de informática. John no podía arreglar nada, pero su amigo de la infancia era un contratista general y podía hacer todo el trabajo necesario en las propiedades previamente adquiridas de John. John tenía experiencia en la propiedad de propiedades de alquiler, todas las cuales se compraron en condiciones similares al fourplex. A lo largo de los años, John aprovechó la oportunidad para establecer una cuenta IRA y siempre contribuyó al máximo. John no sabía que podía usar su IRA para invertir en bienes raíces, algo que entendía y le encantaba estar involucrado. John había sido muy afortunado con sus inversiones en IRA al invertir en fondos mutuos que se habían desempeñado realmente bien. Cuando su experto agente de bienes raíces compartió con él que podía establecer una cuenta IRA autodirigida e invertir en bienes raíces, supo que esta era la situación perfecta para él. Se comunicó con uno de los Custodios de la lista que proporcioné y completó el papeleo que le permitió al Custodio nuevo hacer que su IRA existente se convirtiera en un SDIRA. Su tiempo fue perfecto, dos meses después, el mercado de valores se derrumbó. John tenía $ 177,000.00 ahora en su SDIRA para invertir en bienes raíces.

John y su agente fueron muy selectivos; Ellos no saltaron en ningún trato. Esperaron más de un año hasta que llegó el trato correcto. Un acuerdo que John podría utilizar sus habilidades para maximizar su retorno de la inversión.

La propiedad fue listada por $ 275,000. John y su agente sabían que este fourplex se había vendido por $ 200,000 más que el precio de lista tres años antes. El agente de John ofreció una oferta por el precio completo el primer día que salió al mercado. John ya había sido preaprobado para un préstamo del 55% para valorar el préstamo sin recurso con el banco con el que había estado haciendo negocios durante años. Dentro de una SDIRA, el préstamo debe ser sin recurso, por lo que no debe esperarse que un préstamo sea más del 65-70% del valor del préstamo. No olvide que la ley exige que la propiedad sea la única garantía. No puede haber ninguna garantía personal que permita al prestamista ir tras el titular de SDIRA en caso de una ejecución hipotecaria.

John había estimado que la rehabilitación de la propiedad sería de al menos $ 15,000 con un costo en el peor de los casos de $ 20,000. En su propuesta, utilizó la cifra más desfavorable, sabiendo que con un pago inicial de $ 125,000 y costos de cierre de $ 5,000 aún le quedarían $ 27,000 en su SDIRA. Los fondos restantes podrían haber sido utilizados para mantener los costos, ya que estaba rehabilitando la propiedad y evaluando a los buenos inquilinos. El amigo del contratista de John estimó que tendría la propiedad en una condición A + dentro de un mes.

Dentro de tres meses, John, con la ayuda de su agente de bienes raíces, tenía cuatro inquilinos de calidad, cada uno de los cuales alquilaba una unidad a $ 850 / mes. John ahora recibe más de $ 1,200 por mes que está ingresando a su SDIRA.

Estado de Cuenta Mensual:

$ 3,400.00-Rentas mensuales de $ 850.00 x 4 unidades

– $ 200.00-6% de subsidio para vacante

– $ 1,000.00-30% gastos operativos. El agente de John hace la administración

– $ 900.00 – $ 150,000 de préstamo sin recurso por 30 años a un interés del 6%

La línea de fondo es de $ 1,200.00 + por mes para el SDIRA de John. Cada mes, la compañía de administración envía un cheque al Custodio, John nunca maneja ninguno de los fondos. John’s SDIRA solo gana un 8% por año, pero John ya ha rechazado dos ofertas por más de $ 370,000 para vender su A + fourplex, que es una de las propiedades más deseadas de la ciudad.

Lo que más emociona a John es que si decide vender la propiedad, no tiene que hacer un intercambio 1031 para diferir los impuestos. Los ingresos de la venta irán directamente a su SDIRA y se diferirán hasta que comience a retirar fondos después de que cumpla 59 años y medio.

El agente de bienes raíces de John ha compartido la historia de éxito de John con un par de sus clientes actuales, así como con tres referencias sólidas que desean formar un grupo empresarial con John para proyectos futuros. Algunos de los fondos de inversión provendrán de SDIRA y otros no. Correctamente configurado esto está permitido. Tienen un par de posibilidades emocionantes que están haciendo ofertas en.

Financiar un préstamo inmobiliario:

Esta es mi área favorita de SDIRAs. Comencé a organizar préstamos para inversionistas privados en 1997 y tuve la oportunidad de ver el poder de controlar su jubilación a través de SDIRA. Cuando comencé a reunirme con inversionistas privados individuales y les compré préstamos potenciales, me sorprendió que muchos de ellos tuvieran millones de dólares para financiar préstamos inmobiliarios. A menudo, cuando llegó el momento de otorgar los préstamos (el nombre del beneficiario en el préstamo) se otorgó en parte o en su totalidad en una SDIRA.

A lo largo de los años, a medida que desarrollé mis relaciones con los inversores, disfruté de las historias de los inversores sobre sus éxitos financieros. Muchos de los inversionistas comenzaron a invertir su SDIRA en préstamos inmobiliarios en la década de 1970. Cuando empezaron originalmente, solían comprar billetes de vendedor con descuento. Eso cambió a los corredores de préstamos inmobiliarios dispuestos a medida que las leyes cambiaban a principios de los años ochenta. Los préstamos concertados por el corredor crearon una oportunidad para cumplir con las leyes de usura. Por supuesto que todavía compraron notas de devolución con descuento cuando surgieron las oportunidades. El corredor organizó los préstamos según el tipo de préstamos que les presenté. Por lo general, eran un préstamo que, por diversas razones, debía ser financiado por una fuente de dinero privada. Préstamos donde:

(1) El prestatario tenía una gran cantidad de capital y necesitaba un préstamo rápido (2) El prestatario estaba en una ejecución hipotecaria (3) El prestatario tenía una propiedad de tipo inusual (4) El prestatario tenía mal crédito (5) El prestatario necesitaba fondos para las mejoras del inquilino para arrendar la propiedad

La lista era interminable por razones que los prestatarios necesitaban un préstamo financiado por inversionistas privados. Fue muy desafiante y emocionante organizar estos préstamos. Las directrices sobre los préstamos a menudo eran exclusivas de la situación particular, pero el préstamo a valor muy rara vez cambiaba:

Propietario de una sola familia empleado 70% Préstamo máximo a valor

Unifamiliar no propietario empleado 65% Préstamo máximo a valor

Comercial 60% Préstamo máximo a valor.

Industrial 55% Préstamo máximo a valor.

Terreno 35% Préstamo máximo a valor.

Por supuesto, ciertas situaciones dictaron préstamos más altos o más bajos a los valores. Como ejemplo, una residencia en Newport Beach, California, sin duda generaría un mayor nivel de comodidad y un mayor préstamo a valor que una casa en una parte menos deseable del sur central de Los Ángeles. Cada préstamo tendría sus propias ventajas y desventajas, lo que influiría en la tasa / plazos y los montos de los préstamos.

La reciente aprobación de la Ley SAFE en 2008 ha tenido el efecto de inspirar muchas leyes nuevas tanto a nivel estatal como federal que tienen un gran impacto en los préstamos unifamiliares. Por eso es tan importante hacer negocios con profesionales. Trabajar con personas que conocen las leyes, son miembros de los grupos profesionales de la industria adecuados, como California Mortgage Association en California, tienen experiencia y un historial comprobado. Lo último en el mundo que necesita es un préstamo de bienes raíces que infrinja la ley.

Recientemente, mi empresa solicitó un préstamo para comprar un edificio de almacén. El edificio era libre y claro en una bonita sección industrial del sur de California. Los propietarios del edificio lo habían heredado recientemente y no necesitaban una gran cantidad de efectivo, que en este caso el comprador / prestatario no tenía. El propietario estaba dispuesto a devolver una segunda escritura de fideicomiso si el comprador / prestatario podía tramitar un préstamo. El comprador / prestatario tenía un crédito muy pobre debido a la rápida expansión de su negocio y la constante necesidad de efectivo que no estaba pagando a tiempo. El comprador / prestatario había sido rechazado por todas las instituciones crediticias de la ciudad. Frustrado porque el edificio sería perfecto para su negocio en expansión y con la posibilidad de que el vendedor estuviera dispuesto a ayudar con la financiación, esta era una oportunidad que no podía perder.

El precio de venta fue de $ 1,700,000, que parecía ser un precio muy justo, pero como siempre pedimos una tasación de un tasador que se especializó en este tipo de propiedad. Hay mucho en juego para adivinar el valor de una propiedad. La responsabilidad potencial en caso de que algo salga mal con el préstamo más adelante debido a un “valor inflado” que nos presenta el prestatario o el agente hipotecario es un precio muy alto que pagar. También requerimos un informe ambiental debido al tipo de propiedad. No te saltes ningún paso, haz tu debida diligencia.

La tasación llegó al precio de venta de $ 1,700,000. Acordamos otorgar un préstamo por $ 1,000,000, que era aproximadamente el 60% del valor del préstamo. Mis inversionistas estaban felices de recibir pagos mensuales de interés del 10.25% solo durante cinco años con una multa por pago adelantado de dos años. Mis inversores estaban muy seguros con una primera escritura de confianza en un almacén agradable en una zona bastante decente del sur de California.

El comprador / prestatario estaba muy contento porque pudo adquirir una gran propiedad para su negocio en crecimiento sin perder las valiosas reservas de efectivo. Él era muy consciente de su mal crédito y de la necesidad de obtener un estado financiero más sólido que iba a pasar al menos dos años antes de solicitar un préstamo bancario.

El vendedor de la propiedad también estaba muy contento porque recibió un millón de dólares y un cheque de pago mensual de la segunda escritura de confianza de $ 700,000 que tomaron prestada del comprador. La financiación del 100% no proporcionó la protección necesaria para el vendedor de la propiedad. También obtuvieron una garantía personal del comprador, así como una garantía cruzada sobre otra propiedad del comprador.

Los préstamos inmobiliarios financiados con fondos privados son una parte importante de la financiación inmobiliaria, especialmente en el ajustado mercado de financiación inmobiliaria actual. A través de tu SDIRA puedes participar en ellos.

Puedo escucharlo pensar: “No tengo esa cantidad de dinero para financiar préstamos”. Yo tampoco, pero mis inversores y yo haríamos estos préstamos. Se le permite unir su SDIRA (u otros fondos de inversión) con otros inversores para hacer préstamos. A menudo, esto se logra con un grupo de préstamos o con un prestamista de dinero privado que está capacitado para agrupar inversores. El grupo de inversionistas tomaría el título del préstamo como “inquilinos en común” y tendría un interés no dividido por su porcentaje del préstamo. No era raro tener de seis a ocho inversionistas en un solo préstamo.

Al utilizar agrupaciones de inversionistas para financiar un préstamo, recibí una declaración hoy por mi parte de un préstamo de $ 150,000 que se incluye en mi SDIRA. Hice este préstamo con otros dos inversionistas hace seis años. El monto del préstamo de $ 150,000 está garantizado por una hermosa casa de vacaciones para una sola familia (no empleada por el propietario) de $ 650,000 en una gran parte del sur de California. El préstamo paga un interés del 12% y el pago mensual del prestatario siempre llega a tiempo. El 12% seguro supera los cambios bruscos del mercado de valores últimamente. Usted que está familiarizado con la Regla de 72 sabe que el 12% duplicará su inversión en seis años.

Aproveche esta oportunidad para utilizar sus habilidades en bienes raíces o las habilidades de un profesional de bienes raíces para tomar el control de su futuro. Use SDIRA para crear una jubilación abundante para usted y su familia.

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