Inversión de pagarés: compra de un pagaré

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No existe tal cosa como “dinero inteligente” – solo personas inteligentes – el dinero va a donde va.

Opciones

Como inversionista de pagarés tiene dos enfoques básicos que incluirán una nota en sus libros:

Puede comprar un préstamo existente que ya tiene estado cerrado y se ha completado;

Puede originar un nuevo préstamo que requiere que lo complete;

En este artículo examinaremos el proceso de compra de una nota existente en lugar de originar una nueva.

Veamos primero las ventajas de comprar una nota existente:

No tendrá que crear ningún documento de préstamo nuevo. El único tiempo que tendrá que pasar antes de recibir los pagos es el tiempo y el esfuerzo necesarios para examinar todos los documentos de préstamo existentes.

Puede recibir un historial de pagos si el préstamo ha existido por un tiempo.

No tendrá que negociar los términos del préstamo con el prestatario.

Las desventajas de comprar una nota existente:

Tendrá que aceptar o rechazar los documentos del préstamo tal como existen ahora; no podrá modificar ninguno de los términos o cláusulas existentes para adaptarlo a sus preferencias.

Si faltan ciertos documentos del préstamo que considera importantes, o si nunca se completaron, tendrá que decidir si su ausencia presenta una razón para que no compre el préstamo.

Probablemente no podrá reunirse con el prestatario antes de cerrar la compra debido a las leyes de privacidad.

¿Por qué se vende el préstamo?

Al comprar cualquier pagaré, una pregunta razonable y muy importante a considerar es “¿por qué se vende el préstamo?” Esencialmente, probablemente se venda por una de tres razones:

Hay problemas relacionados con el préstamo en sí

Hay problemas relacionados con el prestatario

Hay problemas relacionados con el vendedor

Un comprador experto en la nota descubrirá la respuesta a esta pregunta antes de continuar. Si la razón por la que se vende se relaciona con el vendedor, entonces se trata de una bandera verde: proceder. Pero, si la razón se relaciona con el préstamo en sí, o con el prestatario, eso es una señal de alerta: no proceda con la compra hasta que descubra exactamente cuál es el problema. Una vez que el problema se descubre y se comprende, se puede evaluar para determinar si es un problema fatal, o simplemente uno que requiere atención especial, pero puede aceptarse.

Ejemplos de problemas

Préstamos con bajo rendimiento

Hay muchos nombres que se aplican a los “préstamos con bajo rendimiento”. A menudo se les llama mantenimiento elevado, pago lento, pago irregular, etc. Estos préstamos requieren un enorme esfuerzo de cobro para mantener actualizado al prestatario tardío con sus pagos mes tras mes.

En algunos casos puede haber pagos atrasados ​​acumulados – pagos atrasados ​​ya agregados al principal pendiente. O bien, existe un Acuerdo de Tolerancia existente entre el prestamista y los prestatarios para evitar una ejecución hipotecaria. O bien, puede haber un Acuerdo de modificación en vigencia que anule los documentos originales del préstamo.

Préstamos no redituables

Este tipo de préstamo ocurre cuando los intentos de cobrarlo no tuvieron éxito y la cuenta del préstamo simplemente no paga en absoluto. Está atrasado con los pagos atrasados ​​y otros gastos adeudados.

A menudo, los prestamistas que necesitan liquidez en efectivo están dispuestos a descontar fuertemente el monto que aceptarán por la venta de sus cuentas de préstamos con bajo rendimiento o sin rendimiento. Estas cuentas de préstamos problemáticas son una pérdida financiera para el prestamista tanto en el tiempo gastado como en la pérdida de dinero.

Para los inversores astutos y experimentados de pagarés, estos préstamos difíciles presentan una excelente oportunidad de negocio. Una experiencia, un inversionista capaz de pagar puede crear una excelente ganancia al adquirir estos préstamos problemáticos a un precio de compra con descuento y luego solucionar los problemas.

En esencia, pueden hacer limón-ayuda de un limón.

Pero, para un inversor de pagarés sin experiencia, este tipo de préstamo debe evitarse.

Los documentos de préstamo necesarios y los pasos a seguir al comprar un préstamo hipotecario existente

Los documentos de préstamo necesarios al comprar un pagaré con garantía inmobiliaria son esencialmente los mismos si usted es compra de un vendedor de notas privadas, una sucesión, el Tribunal de Quiebras o de un banco comercial. A continuación se enumeran los pasos a seguir y los documentos de préstamo requeridos:

1. Determine si un Acuerdo de Modificación está en vigor En muchos préstamos bancarios que se venden hoy, los documentos de préstamo originales han sido Modificado o cambiado en un esfuerzo por ayudar al prestatario a mantener la propiedad de la propiedad. Los nuevos términos Modificados ahora controlan anulan los documentos de préstamo originales . Obtenga una copia firmada del Acuerdo de modificación de préstamo si existe.

2. Verifique el saldo pendiente del préstamo Verifique el saldo pendiente del préstamo adeudado en la nota y los términos de pago reales de la nota o el Acuerdo de Modificación. ¡Usted debe revisar los documentos reales que se ejecutaron!

3. Obtenga un Historial de pagos del préstamo Verifique con el vendedor la nota de que el interés y el capital se han pagado hasta una fecha específica. Verifique cuándo vence el próximo pago.

4. Determine que la hipoteca (o escritura de fideicomiso) es un PRIMER préstamo de posición de gravamen

Determine que la hipoteca (o escritura de fideicomiso) tiene una posición de PRIMER gravamen asegurada; obtener una copia de la póliza de seguro de título del acreedor hipotecario. Revise la Póliza de seguro de título del acreedor hipotecario. Por lo general, cuando se originó el préstamo, se emitió una Póliza de seguro de título del prestamista s / Mortgagee

5. Determine el estado de los impuestos a la propiedad Desea establecer el estado de los impuestos a la propiedad, ya sean actuales o morosos, y determinar si existe una cuenta de depósito / depósito; si lo hace, debería ser transferido a usted. A menudo, el prestatario paga mensualmente los impuestos a la propiedad y las primas del seguro contra incendios en una cuenta de depósito / cuenta de depósito separada. Es su responsabilidad que le transfieran esa cuenta si existe.

6. Determine el estado del seguro de riesgos de propiedad Obtenga una copia de la póliza de seguro de riesgos. Más tarde, después de completar la compra del préstamo, la política tendrá que ser aprobada para mostrarte como el nuevo Beneficiario de Pérdidas.

7. Confirme el valor de la propiedad que asegura la nota Confirme el valor de la propiedad real colateral que asegura la nota-el valor de mercado actual Obtener una tasación actual de bienes inmuebles de la propiedad colateral; o puedes hacer tu propia evaluación; o, contratar a un agente de bienes raíces competente para hacer un informe de opinión de precios de corredor- “BPO”.

8. Que le asignen la hipoteca real (o escritura de fideicomiso) Obtenga la hipoteca real (o la escritura de fideicomiso) que le asignaron. La asignación, una vez ejecutada y registrada, logrará esto y le transferirá todos los derechos, títulos e intereses sobre el instrumento.

9. Solicite la aprobación del pagaré original Solicite el endoso original, asegurándose de que la asignación del instrumento de seguridad y la aprobación del pagaré coincidan entre sí. El endoso puede tener lugar directamente en el instrumento de pagaré original real o mediante un documento separado llamado allonge que luego se adjunta al pagaré.

10. Tener la posesión física del pagaré entregado a usted Tener la posesión física del instrumento de pagaré original entregado a usted. Este es el instrumento negociable que está comprando y cuyos derechos podrá hacer cumplir por falta de pago de la deuda. Es muy importante que tenga posesión física en la nota. El pagaré es un instrumento negociable. Si se pierde, se puede falsificar y vender. Si tiene que hacer una ejecución hipotecaria, deberá mostrar la nota original al tribunal o al administrador público.

11. Si es posible, haga que el prestatario ejecute una declaración jurada de impedimento legal. Debe intentar obtener una declaración jurada del prestamista. Ese documento afirma el saldo real y los términos de la nota y verifica que no existen disputas o compensaciones existentes. Será muy útil si surge una disputa con el prestatario.

12. Preparar cartas de notificación Prepare cartas de notificación firmadas tanto para el prestatario como para el agente de seguro contra incendios que le notifique la transferencia del préstamo. Estas letras a menudo se denominan “Good by By Letters”. (del vendedor del préstamo al prestatario), “Cartas de bienvenida” (de usted al prestatario) y “Cartas de notificación” (al agente de seguros que solicita un nuevo Endoso del beneficiario de pérdidas).

No intente comprar un préstamo de pagaré sin ayuda profesional

Como puede ver, este es un proceso técnico de varios pasos. Este proceso puede ser manejado fácilmente por especialistas bien entrenados y muy familiarizados con el proceso y los documentos. Puede ser arruinado fácilmente por una persona no capacitada. Nadie nace sabiendo cómo comprar un pagaré. Todos tienen que aprender, y aprender puede ser muy costoso. ¡No pague matrícula con sus ahorros de toda la vida!

Especialista y abogado de pagarés

Al comienzo del proceso de compra, contrate a un especialista de pagarés de buena reputación como su asesor, y también contrate a un abogado de buena reputación que tenga experiencia especializada en el pagaré área de nota Los pocos cientos de dólares que pagará a estos dos le ahorrarán miles de dólares y muchas noches de insomnio.

Una vez que posee el préstamo real, hay una serie de opciones disponibles para que pueda buscar en un intento de cobrar u obtener el rendimiento del instrumento de nota. Algunas de estas opciones serán cubiertas en un artículo futuro.

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