La construcción de viviendas y la inversión en terrenos son entidades separadas en el Reino Unido

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Históricamente, los constructores de viviendas compraron terrenos, lograron cambios de zonificación, construyeron casas y luego las vendieron. Pero los desarrolladores de sitios de terreno cambian la ecuación y reducen el riesgo.

Después de cinco años completos de una recesión económica para los constructores de viviendas, vendedores y compradores, la noticia está mejorando en el Reino Unido. El Wall Street Journal informó en abril de 2020 que las acciones de constructores de viviendas aumentaron un 80% en los últimos 12 meses, impulsadas en parte por los esquemas de Ayuda para Comprar del gobierno anunciados a principios de año.

Esto ocurrió unos seis meses después de que Reuters informara que los constructores de viviendas del Reino Unido estaban sentados en bancos de tierras, gran parte de los cuales se compraron en 2009 y más tarde, cuando el precio de la tierra se había desplomado. Ahora están a punto de aprovechar el valor de esa tierra, pendiente del consentimiento de desarrollo de las autoridades locales de planificación, para construir nuevas viviendas.

Pero muchos de los constructores de viviendas sufrieron bastante durante los primeros años de la recesión, con puertos de propiedad que incluían tierras compradas justo antes de la crisis financiera de 2008. Esa tierra cara era un obstáculo para las ganancias, aquellas empresas que tenían grandes recursos podrían han podido costear los costos, pero muchos constructores de viviendas (especialmente los más pequeños) se salieron del negocio por completo debido a una deuda aplastante.

Parte de esta historia reciente de inversión y construcción de tierras ayuda a ilustrar cómo se ha bifurcado el negocio del desarrollo en tierra cruda en los últimos años. En lugar de que los constructores asuman el riesgo total de invertir, construir y vender, los especialistas en inversión de tierras ahora desatan las primeras etapas. Además, los analistas de bienes raíces en Savills informan que las próximas regulaciones bancarias de Basilea III podrían restringir el financiamiento de la deuda, lo que limita aún más el riesgo que los constructores de viviendas estarán dispuestos a acumular. En su lugar, buscarán parcelas más pequeñas de propiedades con servicio (construidas en infraestructura).

El nuevo enfoque es que los especialistas en tierras, ellos mismos o con la ayuda de inversionistas, realicen compras estratégicas de tierras. Participan en una investigación de mercado intensiva para identificar dónde es crítico el mercado de crecimiento, luego investigan la tierra bruta donde podría ser posible, teniendo en cuenta las predisposiciones de los vendedores, la infraestructura existente y necesaria, y la forma en que los cambios de planificación son susceptibles de ser las autoridades locales de planificación. Los especialistas en terrenos podrían (y con frecuencia lo hacen) construir la infraestructura (caminos, agua y alcantarillado y capacidad eléctrica), pero luego vender parcelas o parcelas a constructores de viviendas, que tienen mayor experiencia tanto en la construcción como en la comercialización de las propiedades construidas.

Para un inversor de terrenos, la tenencia de propiedades durante varios años antes de que comience la construcción, como sucedió con los constructores de viviendas desde 2008, no se ajusta al modelo de negocio. El objetivo del inversor es convertir la inversión lo más rápido posible y, en primer lugar, comprar terrenos que se venderán a un precio óptimo a corto plazo. Esto es parte de la razón por la cual los inversionistas de tierras para construir están llegando a los bienes raíces desde otras categorías de inversión alternativas: si sus opciones son fondos de cobertura, metales preciosos, fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT) o valores negociados en el mercado, la fórmula de retorno de la inversión coloca el peso pesado en el tiempo. El inversor de tierras puede planear obtener un retorno en tan solo 18 meses después de adquirir la tierra en bruto (nota: a veces puede llevar cinco años llevar una propiedad al mercado y obtener el retorno de la inversión).

Un componente clave es, por supuesto, los cambios de zonificación, la toma de tierras que podrían designarse para la agricultura u otros usos y que las autoridades locales lo designen para el desarrollo residencial o comercial. Los constructores de viviendas también pueden tener esta capacidad internamente, o pueden contratarla con otros. Con los especialistas en inversión de tierras, es una parte esencial del modelo de negocio y un componente clave para lograr la rentabilidad. Las relaciones con las autoridades locales de planificación en lugares estratégicos específicamente ayudan en este proceso.

La inversión en tierras, particularmente con propiedades en bruto (sin construir), implica riesgos tanto como con otros tipos de inversión. Pero al controlar factores como la planificación de la tierra y dividir los riesgos (y recompensas) de la construcción y venta de viviendas terminadas, los inversionistas de tierras residenciales mitigan esos riesgos. Las personas que estén interesadas en inversiones en tierras deben hablar con un planificador financiero personal para determinar si alguna inversión en particular se ajusta a su cartera financiera general.

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