La importancia de las encuestas de propiedad en empresas conjuntas

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La importancia de las encuestas de propiedad en empresas conjuntas

Las empresas conjuntas en tierras dependen de encuestas para documentar la calidad de la inversión.

Las inversiones en tierras están sujetas a un dilema de manzanas a naranjas para establecer los precios. Pero la industria tiene métodos de encuesta de los que dependen los inversores.

Todas las propiedades tienen algún valor, pero el enigma es que la tierra y los edificios son similares a los copos de nieve: no hay dos iguales.

Por ejemplo, la Parcela A de 20 acres puede tener una vista magnífica del mar y disfrutar de la cantidad justa de acceso desde una carretera. La parcela B, de 20 acres ubicada al otro lado de la carretera, puede extenderse por una colina empinada y rocosa y estar plagada de desechos industriales de décadas atrás. Además, es posible que una o ambas parcelas no se hayan vendido por generaciones, lo que deja una ausencia de números comparativos de valoraciones en ese momento en comparación con ahora. Se aconseja a los participantes en empresas conjuntas de inversión estratégica en tierras que inviertan en A sobre B por razones obvias.

Esta es la razón por la que todos los bienes inmuebles se someten a encuestas de propiedad o de tierras, que ayudan a determinar el valor de mercado del activo. El ingreso de una valuación es particularmente importante para los inversionistas que ni siquiera pueden inspeccionar físicamente la propiedad sino que, en cambio, dependen de especialistas en inversiones de tierras para identificar y administrar la inversión.

Una encuesta de propiedad implica observar una propiedad tanto por sus características tangibles como por cualquier cosa que pueda afectar su valor en el futuro. Un “costo” o “enfoque de resumen” para la valoración tiene en cuenta el terreno menos el costo de la depreciación o el reemplazo de edificios en la propiedad.

Para las personas e instituciones que participan en inversiones de tierras y propiedades comerciales que se alquilarán (incluidas las compradas en empresas conjuntas), se utiliza el “método de inversión”. Este método toma en consideración el flujo potencial de ingresos para alquilar la propiedad, como lo demuestran las tarifas de alquiler de propiedades similares en las inmediaciones.

Una variación en el método de inversión es el método temporal, que se utiliza para las propiedades que están en bruto y es probable que se desarrollen. Este método requiere un plan bien considerado sobre cómo se desarrollará, teniendo en cuenta lo siguiente:

• Precio del terreno

• costos de desarrollo

• Costos de preparación del sitio, incluida la demolición de edificios existentes, la descontaminación y la remediación (en terrenos industriales abandonados), y la construcción de caminos y desvíos de servicios

• Cuotas (legales, agentes de ventas, impuesto a la propiedad de sellos, costos de opciones)

• Requisitos de ganancia mínima

• Valor bruto de desarrollo para el desarrollo completado.

Los consultores de inversiones en terrenos deben proporcionar necesariamente una contabilidad completa en un documento de prospecto a los posibles participantes de empresas conjuntas. Los inversionistas potenciales también deben contratar los servicios de un asesor financiero independiente para determinar si una inversión de tierras es un componente apropiado de su cartera de inversiones.

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