1. ¿Qué es un inversor inmobiliario?
Un inversor inmobiliario es una persona que opera en el mercado inmobiliario, lo que significa que compra, alquila o revende propiedades inmobiliarias. Los inversores inmobiliarios también pueden vender y asesorar a otros en el proceso de búsqueda de bienes raíces. Deben conocer bien el mercado, entender la normativa vigente y conocer las características de la vivienda para tomar decisiones informadas.
Los inversores inmobiliarios no siempre son necesariamente propietarios de los bienes, sino más bien se beneficiarán y obtendrán un retorno de la inversión mediante el alquiler, la reventa o incluso a través de la asesoría. Otros inversores inmobiliarios optarán por infiltrarse en el mercado de las hipotecas para optimizar sus activos.
Para un inversor inmobiliario, los beneficios de esta actividad incluyen una alta rentabilidad. Estas inversiones pueden generar ingresos pasivos a través del alquiler de propiedades a largo plazo. Muchos inversores también pueden recibir fluidos de realización de capital al vender los bienes. Entre otros beneficios, los inversores reciben absolutamente renta libre de impuestos que produce el alquiler de una propiedad.
2. Beneficios y desventajas de invertir en inmuebles
Invertir en inmuebles trae consigo muchos beneficios y desventajas. Los propietarios de un inmueble disponen de una renta fija y segura, así como de la posibilidad de obtener ganancias con el alza del valor del inmueble. Hay numerosas ventajas que acarrean las inversiones en inmuebles:
- Valorización del capital: Una de las grandes ventajas para el inversor es que su capital inicial se valorizará con el paso del tiempo.
- Rentas estables: Al alquilar un inmueble, los propietarios reciben un ingreso regular que puede ofrecerles cierta garantía económica.
- Seguridad: Los inmuebles se consideran una inversión segura debido a su relativa estabilidad. Esto significa que su patrimonio inmobiliario no sufrirá una fuerte volatilidad.
Sin embargo, una inversión inmobiliaria está también sujeta a ciertas desventajas. Investing in inmuebles incluye los siguientes principales inconvenientes:
- Autorizaciones legales: Los inversores pueden encontrarse con que las autorizaciones y trámites legales para la compra o alquiler de un inmueble son un proceso lento.
- Gastos imprevistos: El mantenimiento de un edificio puede incluir costes imprevistos como reparaciones, seguros y reformas. Esto supone un gasto adicional que los inversores deben tener en cuenta.
- Altos impuestos: Los inmuebles suelen estar sometidos a altos impuestos, incluyendo los impuestos sobre bienes inmuebles, lo que resulta en costes adicionales para los propietarios.
3. Consideraciones legales de invertir en bienes raíces
Gestionar adecuadamente los riesgos legales
Es importante tomar en cuenta que al invertir en bienes raíces se corren ciertos riesgos legales. Por ello, es necesario tener un conocimiento básico de los aspectos legales antes de adentrarse en el asunto. Algunos de los principales a considerar son los siguientes:
- Cumplir con las regulaciones del gobierno. Estas varían de país a país, pero generalmente abarcan la obtención de permisos para realizar la compra, venta o remodelación de una propiedad y asegurar que el acuerdo está de acuerdo a las leyes locales.
- Antes de firmar un contrato, debe revisarse detenidamente para verificar que todos los términos explicitados en el documento estén claros para tanto el comprador como el vendedor de la propiedad.
- Se debe ordenar una inspección de la propiedad, para detectar si hay alguna deficiencia física o eléctrica, o problemas estéticos. Tales inspecciones suelen ser una etapa común en el proceso de compra/venta de una propiedad.
Invertir en bienes raíces suele ser una de las mejores decisiones financieras que uno puede tomar, pero es necesario estudiar primero cómo se manejan los aspectos legales, para así gestionar los riesgos de forma adecuada.
4. Documentación legal para invertir en una propiedad
Si vas a invertir en una propiedad, debes estar preparado para revisar y entender la documentación legal que lo respalde. También es importante asegurarse de que la protección de la propiedad cuente con un seguimiento adecuado en todos los aspectos.
A continuación se presentan algunos conceptos clave para tener en cuenta:
- Escritura o documento de transferencia: El documento básico que documenta la transferencia de la propiedad a su nombre.
- Acta de posesión: Un documento que confirma cualquier derecho de posesión que pudiera otorgarse con la adquisición de la propiedad.
- Registro de la propiedad: Documento que se necesita para obtener un registro completo de la propiedad y cualquier reclamación inevitable sobre ésta.
En la mayoría de los casos, se exigirá al propietario que presente certificados de título y títulos actualizados. Estos documentos demuestran que la propiedad es completamente libre de reclamaciones legales que se puedan presentar. Además de recopilar toda la documentación necesaria, también es aconsejable obtener una copia segura de dicha documentación para tener una referencia en caso de que se presenten preguntas o problemas con la propiedad.
5. Estipulaciones legales en caso de contrato de alquiler
Si se está considerando alquilar un inmueble por parte de una persona particular, o de una entidad, es importante establecer los términos de alquiler lo antes posible. Estas estipulaciones legales permiten a ambas partes adoptar ciertas garantías y certificar su compromiso.
Esta sección enumera algunas de las consideraciones más importantes que deben tomarse en consideración cuando se acuerda un alquiler:
- Duración del contrato de alquiler: generalmente, este puede ser de un año completo o un plazo de tiempo específico acordado por ambas partes. El contrato de alquiler debe especificar la duración y la manera en que uno o ambos podneden cancelarlo antes de la fecha de término.
- Cantidad de alquiler: el alquiler debe establecerse de forma inequívoca, indicando precisamente la cantidad acordada. Esta cantidad debe ser pagada punsuamente.
- Mantenimiento y responsabilidad por los daños: el inquilino se compromete a pagar el alquiler a tiempo y mantener el inmueble en buenas condiciones. En el contrato de alquiler debe establecerse claramente quién es el responsable del mantenimiento del inmueble en caso de daños.
Es importante tener en cuenta que un alquiler no puede ser cambiado o terminado antes del periodo establecido a menos que ambas partes convienen de otra forma. Por lo tanto, cualquiera de las partes involucradas deben conocer y respetar sus términos y garantías acordadas, para evitar problemas en caso de altercados por el alquiler.
6. Tarifas legales en el cambio de propiedad
Cuando se trata del cambio de propiedad, suelen existir tarifas legales para poder concretar el trámite. Estas son impuestas por la provincia donde se ubica el inmueble, con el fin de regular el precio del trámite y optimizar el proceso.
Las tarifas a cubrir para el tramite de cambio de propiedad pueden cambiar entonces de provincia a provincia y deben abonarse al momento de gestionar el trámite ante escribano. Echemos un vistazo entonces a los gastos más peculiares a la hora de cambiar propiedad:
- Impuesto de Sellos: para la provincia de Buenos Aires, el impuesto de Sellos es el más conocido. Su costo es fijado por el Estado y suele ser el mayor a la hora del trámite de cambio de propiedad.
- Honorarios de Escribano: son una de las tarifas a sufragar en el trámite. Estas pueden variar en precio según el escribano al que se acuda y suelen cubrir los gastos una vez que el escribano realiza el trámite.
- Peritajes: estos gastos deben asumirse si se requiere presentar un dictamen pericial para poder concretar el trámite. En los procesos de cambio de propiedad, se suelen presupuestar entre los $50 y los $150.
Es importante tener en cuenta estas tarifas legales a la hora de realizar el cambio de propiedad, para que los trámites se lleven a cabo sin inconvenientes. Si bien los montos suelen ser pequeños, es bueno estar al tanto para no tener sorpresas antes de cerrar un trámite.
7. Causas legales para recuperar el inmueble invertido
Existen varias causas legales por las que un inversor en un inmueble puede optar por recuperarlo. Algunas incluyen:
- Título defectuoso: la autoridad legal podría concluir que un inmueble (o una parte de él) tiene título defectuoso en relación a ciertas violaciones a la legislación. Esto puede significar que una persona no tiene el derecho de reclamar el inmueble o parte de él.
- Amenaza de violencia: en algunos casos, un inversor puede encontrarse en el medio de una amenaza de violencia con respecto al terreno invertido. Esto podría significar una situación en la cual no se sienta seguro al invertir a largo plazo en el inmueble.
- Irresponsabilidad financiera: El inversor o la empresa que posee el inmueble pueden verse impulsados a recuperarlo cuando se dan cuenta de la impactante irresponsabilidad financiera que los rodea.
Cuando un inmueble está en peligro de ser confiscado por una de estas causas, el inversor debe tomar acción rápidamente para levantar todas las causas. Esto significa esgrimir los hechos ante los tribunales y procurar que se respete el derecho legal del inversor a recuperar el inmueble.
Una vez que el caso se resuelve a favor del inversor, el tribunal dictará un acuerdo para que el inmueble sea recuperado. Esto típicamente significa que el inversor debe deshacer todos los arreglos que se hayan hecho para asegurar su posesión del inmueble. Por ejemplo, los inquilinos deberán entregar el inmueble y el inversor recuperará el pago de la alquiler.
Leer las empresas punteras en este campo y buscar asesoramiento de especialistas siempre debe ser tomado en cuenta a la hora de invertir en bienes raíces. Al apropiadamente informarse y prepararse de antemano para las principales consideraciones legales, los inversores en bienes raíces aumentarán sus probabilidades de obtener éxito. ¡Apueste y vaya en grande en el mercado de inversión inmobiliaria!