Las reglas de conversión de edificios agrícolas: ¿son efectivas para aumentar la vivienda?

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Las reglas de conversión de edificios agrícolas: ¿son efectivas para aumentar la vivienda?

La conversión de estructuras agrícolas a hogares proporcionará viviendas adicionales en áreas rurales y suburbanas. Pero una verdadera mella en la escasez de viviendas vendrá por otros medios.

Luego, el ministro de Planificación, Nick Boles, anunció en marzo de 2020 que los propietarios de edificios agrícolas redundantes tendrán una mayor facilidad para el desarrollo permitido de esos edificios en residencias. La sentencia se hizo efectiva casi de inmediato. Entonces, una pregunta de seguimiento inmediato podría ser: ¿qué efecto podría tener esto en la crisis de la vivienda en el Reino Unido? ¿Las familias agrícolas reemplazarán a las empresas de inversión estratégica en tierras como los desarrolladores que resuelven el problema de la escasez de viviendas?

La respuesta es “no es probable”. Dentro de la declaración ministerial de Boles se encuentran los límites de estos derechos de desarrollo ampliados para los propietarios de propiedades agrícolas: se pueden crear hasta tres viviendas hasta un máximo de 150 metros cuadrados por casa (es decir, se puede convertir un edificio de hasta 450 metros cuadrados) . El uso agrícola previo de los edificios tenía que ser agrícola en y antes del 20 de marzo de 2020 (es decir, nada construido desde o en uso para otro propósito que no sea la agricultura).

Además, tenga en cuenta que esto no es gratuito para todos, ya que todavía está sujeto a las autoridades de planificación locales. Los constructores pueden colocar puertas y ventanas donde lo elijan, e incluso reemplazar una parte del edificio si una pared o techo u otro elemento está deteriorado. Pero los LPA aún pueden examinar varios factores para determinar si la introducción de nuevas residencias tiene un impacto importante en el transporte local y en las carreteras, si aumentará el ruido o si los riesgos de inundación o contaminación del suelo pueden hacer que el uso residual sea poco práctico. Las autoridades de planificación también pueden decidir si el diseño o la apariencia externa del edificio son aceptables o no, o si los factores de ubicación / ubicación simplemente hacen que la conversión no sea práctica para uso residencial.

Dada la escasez de viviendas en el Reino Unido y los requisitos del Marco Nacional de Políticas de Planificación (NPPF, por sus siglas en inglés) para que los consejos locales identifiquen los medios para ampliar el inventario de viviendas cuando sea posible y necesario, uno imagina que esas autoridades estarían predispuestas a las aprobaciones.

En cuanto al grado en que esto aborda la crisis de vivienda en el Reino Unido, hay algunos puntos que vale la pena considerar:

• La necesidad es importante para los agricultores que envejecen y los trabajadores rurales: si bien no son un gran segmento de la población general del Reino Unido, en las áreas agrícolas, una expansión de las opciones de vivienda puede ser beneficiosa para los agricultores jubilados que desean permanecer cerca de los niños que ahora dirigen la operación. Los trabajadores agrícolas también necesitan viviendas asequibles y cercanas a sus lugares de empleo.

• Los trabajadores del conocimiento pueden preferir la vida en el país: la Asociación Nacional de Tierras y Empresas (CLA) publicó un informe en 2020 que incluía un apoyo entusiasta para estos derechos de desarrollo permitidos extendidos. Sus razones incluyen cómo “trabajar de manera efectiva como miembro de la economía del conocimiento, ya no tiene que vivir en una ubicación urbana”. Pero para hacer que esto sea realmente posible, el CLA sostiene que la política de transporte y la entrega de banda ancha rural se incrementarán.

• Las ubicaciones periféricas pueden beneficiarse: algunas áreas agrícolas están lo suficientemente cerca de las industrias en desarrollo. Aquí es donde el desarrollo residencial es más necesario y, por lo tanto, esas ubicaciones pueden ayudar a satisfacer esa necesidad.

• Buenos ingresos complementarios para los agricultores: de acuerdo con FamersGuardian.com, las reglas revisadas sobre las conversiones de edificios agrícolas pueden proporcionar nuevas fuentes de ingresos a las granjas donde los edificios redundantes se han convertido en un pasivo y costo de mantenimiento.

Pero la escasez general de viviendas en el Reino Unido es de una escala en la que tres residencias por proyecto en entornos rurales probablemente no supongan una gran diferencia en el problema nacional de muy pocas casas. La Federación de Constructores de Viviendas dice que, según el informe seminal del Comité de Política Monetaria de 2004 realizado por Kate Barker, al país ahora le faltan un millón de hogares. Donde se deben construir 220,000 casas cada año para lograr un suministro adecuado para el año 2021, solo se han construido 115,000 anualmente desde 2004.

Otro enfoque que logra un mayor volumen es a través de desarrolladores de terrenos estratégicos. Aquí es donde los inversores se unen a los fondos de activos reales para comprar tierras en bruto, obtener cambios de permisos de uso de las autoridades locales de planificación, y luego desarrollar una infraestructura que permita a los constructores de viviendas comprar sitios y construir lo que el mercado requiere. En lugar de tres nuevas viviendas, estas empresas pueden proporcionar 30 o 300 o 3,000 casas más.

Se recomienda encarecidamente a las personas que invierten en socios de empresas conjuntas relacionadas con la vivienda que trabajen con asesores financieros independientes. Los factores relacionados con otros componentes de una cartera de patrimonio deben tomarse en consideración junto con los riesgos y beneficios de la inversión en sí.

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