Los fundamentos de la inversión en acciones de confianza

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Los fundamentos de la inversión en acciones de confianza

Si se investiga correctamente, las inversiones en títulos de crédito ofrecen un gran rendimiento con un riesgo relativamente bajo. Los inversores en títulos de crédito a menudo obtienen altos rendimientos anuales de un solo dígito, pagados mensualmente. En muchos casos, los retornos superiores al 10% son posibles. Estos rendimientos son muy favorables en relación con otras opciones de inversión con perfiles de riesgo similares. El riesgo de perder dinero en una inversión de escritura de fideicomiso se mitiga con un “margen de seguridad” incorporado.

En este clima económico, los inversionistas inmobiliarios profesionales están comprando propiedades en ventas de ejecución hipotecaria a precios de ganga, arreglando estas propiedades y vendiéndolas para obtener ganancias. La inversión en escritura de fideicomiso es invertir en préstamos protegidos por bienes inmuebles. La mayoría de las inversiones en títulos de crédito a menudo son préstamos a corto plazo (menos de cinco años, con la mayoría de los préstamos de dos años o menos) a inversores inmobiliarios. Las grandes instituciones financieras son reacias a prestar a este mercado no porque los préstamos tengan un riesgo particularmente alto, sino porque los bancos tienen una gran cantidad de préstamos inmobiliarios incobrables en sus balances como resultado de las prácticas de préstamos flexibles de los últimos años. Actualmente, los bancos no están dispuestos a otorgar préstamos inmobiliarios a menos que cumplan con un conjunto muy estricto de criterios. A menudo no quieren prestar a inversores inmobiliarios oportunistas porque la propiedad que es la garantía del préstamo no está lista para mudarse. en el momento de la financiación del préstamo, generalmente necesita algo de trabajo. Por esta razón, los inversores inmobiliarios tienen opciones financieras limitadas disponibles y los prestamistas de este mercado pueden obtener tasas de interés relativamente altas.

Estos prestatarios a menudo pueden permitirse pagar a los prestamistas tasas de rendimiento bajas de dos dígitos, a pesar de que el préstamo está bien asegurado, porque los prestatarios generalmente tienen como objetivo obtener un rendimiento anualizado de 20% – 50% en su inversión. Pagar al prestamista un rendimiento mucho menor (en relación con sus rendimientos proyectados) les permite mejorar los rendimientos que obtienen de su inversión en efectivo.

Por 2011, casi 20% de los $ 2.6 billones en hipotecas en bancos los balances eran morosos. El mercado secundario de valores respaldados por hipotecas no conformes es una fracción de lo que solía ser. Esta es la razón por la cual los bancos han endurecido sus estándares de préstamo y son reacios a prestar a cualquier persona con un crédito menos que perfecto. Es precisamente los bancos renuencia a participar en este mercado que ha creado la atractiva oportunidad de inversión en préstamos inmobiliarios a corto plazo. El hecho de que los bancos no estén prestando a este mercado ha creado un desequilibrio de oferta / demanda que no tiene nada que ver con la calidad de los prestatarios, sino con la condición de los bancos balances

El margen de seguridad es la diferencia entre el monto del préstamo y el valor de la propiedad subyacente. El concepto central de la inversión en escritura de fideicomiso es que si el prestatario no cumple, el prestamista puede ejecutar la hipoteca de la propiedad y venderla para recuperar la inversión, más cualquier interés vencido. Si el préstamo es suficientemente conservador, es decir, el valor de la propiedad es alto en relación con el monto del préstamo, entonces la inversión no debería perder dinero incluso si el prestatario no cumple con el préstamo. Una inversión bien estructurada podría tener un préstamo a valor de 65%.

Estas inversiones no son líquidas. En otras palabras, no puede decidir que quiere recuperar su dinero algún día y convertir rápidamente su inversión en efectivo, como podría hacerlo con un bono municipal o acciones en una empresa de primera línea. Debe estar dispuesto a mantener su inversión hasta que el prestatario cancele el préstamo o, en caso de incumplimiento, hasta que haya ejecutado la hipoteca y haya vendido la propiedad subyacente.

Con la inversión de Trust Deed no hay muchas posibilidades de revalorización del capital. En su mayor parte, los únicos rendimientos a los que tendrá derecho el inversionista provendrán de los ingresos por intereses generados por el préstamo.

Invertir directamente en escrituras de fideicomiso requiere que el inversionista identifique a los prestatarios, evalúe los acuerdos sobre sus méritos y realice la debida diligencia sobre el prestatario y la propiedad. Todo esto requiere un conjunto de conocimientos particular que el inversor debe adquirir.

La inversión en títulos de crédito no está exenta de riesgos. Una pequeña falla en la documentación o la debida diligencia de una escritura de fideicomiso podría significar que una inversión muy segura se vuelve muy riesgosa. Por ejemplo, los problemas de litigio o de título podrían causar problemas si el prestatario o alguna otra parte pueden hacer un reclamo creíble de que sus instrumentos de escritura de fideicomiso no son válidos, o que tienen algún interés en la propiedad subyacente que es igual o más válida, el fideicomiso El inversionista de hecho podría tener que luchar para proteger la inversión.

La inversión en títulos de crédito no es para los débiles de corazón. Los novatos deben tener especial cuidado y buscar orientación de inversores experimentados de confianza. Dicho esto, hay decenas de millones de títulos de crédito válidos propiedad de bancos, así como cientos de miles de inversores privados. Crear una escritura de fideicomiso válida y una nota adjunta no es ciencia espacial.

A partir de 2011, los inversores pueden recibir retornos del 9 – 12% en títulos con un margen sólido de seguridad (préstamo a valor de, digamos 65% o menos). Incluso los inversores profesionales pueden obtener rendimientos más altos, ya que invierten con frecuencia y tienen una estrecha relación con los agentes hipotecarios y los bancos hipotecarios que crean oportunidades. Dichos inversores profesionales con frecuencia pueden negociar para recibir uno o más puntos además de intereses como parte de su inversión, aumentando el rendimiento general.

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