Los LPA se están atrasando en los planes, pero las aprobaciones están arriba

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Los LPA se están atrasando en los planes, pero las aprobaciones están arriba

Dos años después del NPPF simplificado, más propuestas de desarrollo están ganando apariencias de planificación. Significa más hogares para Gran Bretaña, pero no todos están contentos.

Dos años después de las nuevas reglas para el desarrollo en el Reino Unido, tal como se definen en el Marco Nacional de Políticas de Planificación (NPPF), parece que las autoridades locales de planificación (LPA) están aprobando más desarrollos residenciales. En relación con la crisis de escasez de viviendas, esta es una buena noticia.

Pero, ¿por qué exactamente se están aprobando más planes? PlanningResource.co.uk, el centro de información independiente para profesionales de la planificación, informó en 2020 y 2020 que muy pocas autoridades locales de planificación cumplen con el NPPF. Esto luego tiene el efecto de evitar que las propuestas de los desarrolladores (muy a menudo los administradores de fondos de activos reales) ganen apelaciones después del rechazo inicial. Dijo la publicación: “El marco de trabajo abre nuevas oportunidades para apelar las decisiones de LPA. Si una solicitud se rechaza debido a un conflicto con el plan local, ahora puede haber una oportunidad para que el solicitante argumente que el plan no se ha implementado. en línea con el NPPF, y por lo tanto está “fuera de fecha”, y la presunción a favor del desarrollo sostenible debería aplicarse “.

PlanningResource.co.uk describe además el NPPF como un “cambio de juego”, lo que proporciona una ventaja para los desarrolladores que anteriormente no intentaban una apelación. Si las autoridades locales tienen un plan débil, los fallos son más frecuentes que antes de acudir a los constructores de viviendas.

Esto es mucho más que un asunto de nicho. La Inspección de Planificación (PINS, en el Departamento de Comunidades y Gobierno Local) proporcionó datos a principios de 2020 que muestran cómo solo 49 de las 336 autoridades de planificación locales (14.6 por ciento) tienen planes establecidos que se consideran válidos en el momento del examen; el número total de autoridades de planificación con planes de cualquier tipo es un poco más de la mitad (56,8%) de las autoridades locales. La razón de tales fracasos puede deberse a los recortes de personal en los equipos de políticas de planificación, según Alister Scott, profesor de planificación ambiental y espacial en la Universidad de Birmingham.

¿Es esto un problema? ¿La crisis de la vivienda no exige un proceso racionalizado? La Directora General del National Trust, Dame Helen Ghosh, dice que la presión del Gobierno está obligando a los consejos a aprobar demasiados planes demasiado rápido. En sus palabras, “Creo que los eventos siempre y cuando solo necesites tomarte más tiempo para hacer estas cosas correctamente para hacer un uso correcto de la tierra y para involucrar a las comunidades locales”. El ex ministro de Planificación Nick Boles tiende a diferentes, informa The Telegraph. Él responde que se le ha pedido a los consejos durante una década que “den forma a los desarrollos que deberían o no deberían ir”.

El National Trust dice que su investigación encuentra que la mitad de todos los consejos con tierras de cinturón verde asignan parte de ella para el desarrollo. Si eso es lo que quiere o no la ciudadanía local, queda por cuestionar. Pero el Centro para la Investigación de la Vivienda y la Planificación de la Universidad de Cambridge ofrece sus propias observaciones y consejos basados ​​en múltiples estudios que podrían servir como una guía para las autoridades locales de planificación:

• El NPPF ha sido bien recibido por los grandes constructores de casas. Dicen que la modificación de la política es desaconsejable; más bien, las APL deben centrarse en la práctica inteligente de la política.

• Una planificación efectiva significa adoptar un plan de suministro de vivienda efectivo de cinco años. Sin ella, es más probable que los consejos pierdan en la apelación (como la evidencia muestra que a menudo sucede).

• La planificación es efectiva una vez que se reconoce que el desarrollo es esencial. Cuando los jefes ejecutivos, los oficiales de planificación y los miembros electos se convierten en pro del desarrollo, se obtienen resultados positivos del programa.

En otras palabras, la planificación funciona, siempre y cuando se haga con anticipación, y cuando los poderes que están alineados con el impulso nacional para construir más viviendas.

Lo que está claro es que los constructores de viviendas, los desarrolladores y sus inversores tienen mucho de qué ser optimistas. Dado que es probable que se aprueben más cambios de planificación (o que se aprueben en la apelación), este es un momento para construir. ¿Seguramente, la oportunidad puede impulsar el crecimiento de activos para aquellos participantes? Pero con más de un millón de hogares necesarios en el Reino Unido para satisfacer a una población joven y en crecimiento, también satisface las necesidades del país.

Los inversores deben elegir sus inversiones en vivienda de manera inteligente. Ya sea para comprar casas individuales para alquilar o para invertir a través de administradores de fondos de tierras, la inversión debe ser revisada por un asesor financiero independiente. La IFA puede determinar si cumple con el perfil de riesgo de una cartera de patrimonio.

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