Los pros y los contras de los mercados inmobiliarios en dificultades para inversores

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Los pros y los contras de los mercados inmobiliarios en dificultades para inversores

Para los inversores que buscan ingresos fuera de los instrumentos financieros tradicionales, la propiedad ofrece una alternativa viable, y la naturaleza problemática de los mercados de propiedad en varias economías desarrolladas presenta algunas oportunidades interesantes para el inversor de ingresos.

Hay dos puntos de entrada principales para los inversores que buscan aprovechar las condiciones prevalecientes del mercado y obtener un beneficio financiero del exceso de propiedades con grandes descuentos disponibles en estos mercados, que incluyen el Reino Unido, Estados Unidos y otros. La primera y más obvia es la simple estrategia de compra para alquilar, popular entre los inversionistas privados e institucionales. Los ingresos se derivan de los alquileres, y la cuidadosa selección de inquilinos de la propiedad puede reducir significativamente los riesgos asociados con la propiedad y operación de activos de propiedad. Para el inversor que busca penetrar en los mercados extranjeros, la mayoría buscará socios locales que ya operan en el mercado objetivo y con un historial de identificación, adquisición y administración de activos inmobiliarios.

Para el inversor más aventurero, adquirir propiedades con descuento y vender en el mercado local muy rápidamente también puede generar una ganancia significativa a corto plazo, y este enfoque también reduce los riesgos a largo plazo asociados con el mantenimiento de la propiedad, la administración de inquilinos, impuestos y otros. Pasivos financieros que van de la mano con la inversión inmobiliaria.

Ambas estrategias pueden generar ingresos que una simplemente no puede encontrar en los mercados financieros tradicionales, y ambas conllevan ventajas y desventajas sobre la otra. Este artículo se enfoca principalmente en el modelo de compra para dejar, y se publicará otro artículo que se centrará en el modelo de comercio de propiedad.

Las principales ventajas de comprar para dejar son evidentes; el Inversor posee el título de propiedad absoluta de activos de propiedad tangible en un mercado confiable y estable que a su vez genera rendimientos significativos. Sin embargo, también hay que considerar los riesgos. El Inversor retiene la responsabilidad financiera exclusiva del activo; incluyendo el pago de todos los impuestos anuales a la propiedad y, lo que es más importante, todo el mantenimiento de la propiedad, que en el caso de una de esas propiedades de bajo valor puede ser muy importante muy rápidamente, y se debe tener en cuenta que los ingresos por alquiler pueden ser lo suficientemente insuficientes para cubrir futuros reparaciones fuera de una gran inversión colectiva donde múltiples flujos de ingresos pueden ser suficientes para cubrir reparaciones de propiedades individuales dentro de la cartera, según sea necesario.

También hay que considerar el modelo de negocio; en particular, los márgenes de los agentes agregados a las propiedades vendidas a los inversores, que han oscilado entre el 20 por ciento por transacción, a más del 100 por ciento por transacción, esencialmente duplicando el valor de la propiedad. Es importante que el Inversor retenga al menos parte de ese descuento como amortiguador y cobertura contra una caída del mercado, incluso si están buscando principalmente inversiones para obtener ingresos .

En realidad, muchos agentes están adquiriendo propiedades con descuento y luego vendiendo a los Inversores al valor de tasación, eliminando efectivamente todas las ganancias inherentes en el punto de venta y exponiendo al Inversor a una posible pérdida de capital en el caso de valores de propiedad. Cayendo Esto en parte define el riesgo de contraparte asociado con la inversión en propiedades.

Finalmente, es obvio que se debe considerar una salida de inversión en algún momento, y muchos agentes de bienes raíces acreditados afirman categóricamente que, en el caso de propiedades de menor valor, este tipo de inversión es un juego a largo plazo, que requerirá un mantenimiento financiero para reparaciones, impuestos y Administración, y se venderá ilegalmente sin la ayuda de un financiamiento hipotecario especializado dentro de cinco años, aunque la posibilidad de una salida después de ese punto parece más prometedora.

Por supuesto, la debida diligencia integral para evaluar adecuadamente la calidad de los activos que se adquieren, la competencia y el historial de los departamentos, y el asesoramiento legal independiente relacionado con el proceso de transferencia pueden mitigar todos estos riesgos en gran medida, y localizamos una pequeña cantidad de agentes que ofrecen valor razonable a los inversores.

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