¿Por qué el desarrollo de tierras a gran escala no es realizado únicamente por los constructores de viviendas?

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¿Por qué el desarrollo de tierras a gran escala no es realizado únicamente por los constructores de viviendas?

El rango completo de desarrollo de tierra bruta en construcción residencial se está convirtiendo en un riesgo demasiado grande para las compañías que construyen casas. La tarea ahora está dividida, con buenos resultados.

Los constructores de casas en el Reino Unido han funcionado tradicionalmente como desarrolladores. Esto significa que asumieron todo, desde la compra de terrenos hasta el desarrollo de calles e infraestructura de servicios públicos para la construcción de viviendas. Si las casas tienen un precio adecuado para el mercado, y cumplen con las expectativas del mercado de lo que debería ser una casa, obtuvieron una buena ganancia.

Pero la crisis de la vivienda en el Reino Unido sugiere que esta fórmula ya no funciona con eficacia como antes. A pesar del fuerte aumento de la población (el Censo de 2011 encontró que, en general, el país creció en un 7% en la década anterior) y en un entorno históricamente poco edificado, los constructores de viviendas no pudieron asumir los riesgos tradicionales de la construcción. Mientras que la población creció en aproximadamente 4 millones de personas entre 2001 y 2011, solo se construyeron 1,4 millones de hogares en el mismo período. El hogar promedio tiene un poco más (por promedios estadísticos) que dos personas, lo que sugiere que este aumento de la población está desatendido. En consecuencia, el precio de las casas ha aumentado incluso mientras que los estándares de préstamos han reducido el número de compradores calificados. Alrededor de 270,000 casas nuevas construidas por año satisfacerían el crecimiento de la población, de acuerdo con la unidad de Asesoramiento de Planificación y Vivienda Nacional (ahora extinta).

Dicho esto, el crecimiento y la demanda no son uniformes en todas las regiones del país. Londres y el sudeste tienen una alta demanda, mientras que Midlands y otros lugares (incluido Gales) tienen un menor crecimiento económico y, por lo tanto, una menor demanda y recursos para la vivienda. Y en nichos sorprendentes aquí y allá, existe una demanda absoluta de nuevas viviendas.

Aquí es donde la creatividad ha entrado en juego. En lugar de asumir la secuencia completa de desarrollo (compre, planifique, construya infraestructura, construya casas y luego venda), los constructores de casas son cada vez más confiables en especialistas de terrenos estratégicos y sus socios de inversión para asumir parte del riesgo, hacer parte del trabajo y compartir el recompensa. Los especialistas en tierras e inversionistas por lo tanto hacen lo siguiente:

1. Identifique las necesidades de vivienda locales: los especialistas en tierras estudian estudios económicos, de desarrollo empresarial y otros datos para conocer dónde se necesitan más las nuevas viviendas.

2. Identifique los sitios apropiados: dentro de un mercado identificado, los grupos de inversión en tierras buscan múltiples ubicaciones para determinar dónde se encuentran las mejores oportunidades para obtener un rendimiento óptimo de la inversión.

3. Comprender las preferencias de la autoridad de planificación local: la tierra no se conoce sin conocer la predisposición local para realizar cambios de zonificación que permitirían construir residencias donde otro uso, como la agricultura, es el status quo.

4. Negociar una compra: uno o varios propietarios de tierras deben ser contactados con una oferta. No hace falta decir que esto debe hacerse dentro de parámetros financieros claros.

5. Trabajar con las autoridades locales de planificación para lograr cambios en el diseño de uso: una vez que se compra el terreno, debe realizarse una rezonificación estratégica. Esto es más posible bajo el nuevo Marco de Política de Planificación Nacional (NPPF), que otorga a las autoridades locales más discreción que en el pasado. Ahora se alienta a las autoridades locales a liberar entre el 5% y el 20% de la tierra para vivienda.

6. Construir la infraestructura del sitio de desarrollo: con ese cambio en el uso de la tierra, los inversionistas de la tierra financiarán la construcción de calles y servicios públicos que brinden a los constructores de viviendas un lugar ya preparado para residencias.

7. Vender a los constructores de viviendas: aquí es donde los constructores de viviendas recogen el programa. Compran lotes individuales o múltiples, construyen las casas y luego las venden. Por supuesto, su inversión de capital en estructuras es significativa, pero es menos dinero transportado en un período de tiempo más corto que si los seis pasos anteriores hubieran sido su responsabilidad.

Las personas que estén interesadas en la fase de inversión en tierras, hasta e incluyendo el paso 6 anterior, deben hacerlo en asociación con especialistas experimentados en inversiones de tierras. Y en ese momento, deben consultar con un asesor financiero personal para determinar si dicha inversión se ajusta a sus metas y objetivos generales de inversión.

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