Por qué la banca en tierra es un “mito”, según la Federación de Constructores de Viviendas

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Por qué la banca en tierra es un “mito”, según la Federación de Constructores de Viviendas

De hecho, hay unos pocos cientos de miles de parcelas pendientes de construir en el Reino Unido. Pero lo que está frenando las casas es la burocracia y el tiempo de construcción.

Una idea popular en el Reino Unido sostiene que la escasez de viviendas se debe, al menos en parte, a los “bancos de tierras” de los desarrolladores y constructores de viviendas. En el sentido más estricto, esto es cuando las personas o una compañía tienen tierras no construidas como una seguridad financiera, anticipando que el precio subirá.

Ciertamente hay problemas con la construcción de suficientes hogares en el Reino Unido. Acumulativamente en los últimos diez años, el país se ha quedado atrás con más de 1 millón de hogares. La escasez de suministro ha aumentado el costo de las viviendas y el terreno en el que se construyen en Londres y en muchas otras partes del país. Junto con el aumento de los costos de las viviendas, las tarifas de alquiler también se disparan.

Pero hay varias razones por las que la acusación de la banca de tierras es fácilmente cuestionada. Para empezar, esos precios ahora están en su punto más alto de todos los tiempos, por lo que si se tratara de una simple cuestión de esperar a que suban los precios, esto sugeriría que ahora se produciría un gran desencadenamiento de tierras y propiedades construidas. Existe un segmento considerable de desarrolladores de terrenos estratégicos que ya están convirtiendo efectivamente terrenos vacíos en propiedades residenciales; sin embargo, la mayoría de ellos fueron meses, no años atrás.

Otro bit inconveniente de información es la microeconomía básica: no tiene sentido para ninguna empresa amarrar capital durante largos períodos de tiempo sin extraer utilidad o valor de ese capital. Nuestra cultura de suministro empresarial “justo a tiempo” mantiene un enfoque láser en los costos de transporte, comprando productos de entrada solo cuando esas entradas están listas para convertirse en algo que generará ingresos. ¿Por qué invertir grandes sumas en algo que no pretende usar durante varios años?

De hecho, los desarrolladores y constructores de viviendas, una función que a menudo se divide entre dos partes, necesitarán tiempo para adquirir, aprobar y construir las tierras. Y por tiempo, eso puede ser varios años en las circunstancias más ideales. Para atar los activos en la tierra a la especulación de que los precios aumentarán no es un juego que la mayoría de las empresas quieren o necesitan hacer. Para los constructores de viviendas y sus inversores, el objetivo primordial es obtener un retorno de la inversión en un corto período de tiempo. Esto es aún más cierto para los constructores de viviendas más pequeños que tienen menos capital con el que trabajar.

Según Stewart Baseley, presidente ejecutivo de la Home Builders Federation, el término “banca de la tierra” es un término que rara vez se aplica al proceso de construcción de viviendas. “Cuando miras más allá de la retórica y las perezosas acusaciones, los hechos son bastante claros: los constructores de casas no acumulan tierras o bancos de tierras innecesariamente. Las casas que necesitamos”.

La Home Builders Federation toma en cuenta las críticas de que la banca territorial es una conspiración o que incluso tiene lugar. En un informe publicado en mayo de 2020, “Permisos para aterrizar – desacreditando el mito de los bancos de tierras”, la organización declara los siguientes puntos contradictorios:

• Se dice que 220,000 parcelas (que representan la mayor cantidad de viviendas) son tierras bancarias de los constructores de viviendas más grandes de Gran Bretaña. Pero solo el 4 por ciento de esas placas ha implementado permisos de planificación donde el trabajo aún no ha comenzado.

• De esas mismas 220,000 parcelas, la construcción ya está en marcha en una de ellas. Debido a que estos son constructores de casas más grandes, estos son los desarrollos más grandes en los que la construcción se realiza en una escala mayor y, por lo tanto, puede tardar más en completarse.

• El 31 por ciento de los sitios solo tienen un permiso de contorno (donde la construcción aún no está permitida) o aún están a la espera de la aprobación de las condiciones de planificación de la autoridad de planificación local.

• 4.400 sitios (2%) se consideran no viables económicamente para el desarrollo.

Las dificultades para lograr el permiso de planificación han llevado a la industria en parte a un proceso de dos pasos. Cada vez más, los socios de empresas conjuntas identificarán y adquirirán terrenos que los administradores de fondos de propiedad consideran apropiados para los cambios de uso. Una vez que se logre la aprobación de la planificación, el fondo desarrollará infraestructura como carreteras y servicios públicos, pero venderá parcelas a los constructores de viviendas que manejan el desarrollo desde ese punto. Para ser claros, los inversionistas están buscando un cambio en su inversión de entre 18 y 60 meses, cuanto más corto, mejor.

Cuando los inversionistas consideran este tipo de activo y su potencial de crecimiento, generalmente contratan a un tercero para evaluar la oportunidad de sus riesgos y potencial de retorno. Siempre se debe contratar a un asesor financiero independiente para determinar si el acuerdo de tierras es apropiado para las estrategias generales de administración de la riqueza del inversionista.

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