¿Por qué no hacer una garantía cruzada de sus préstamos de inversión?

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¿Por qué no hacer una garantía cruzada de sus préstamos de inversión?

No colateralizar cruzada

La colateralización cruzada ocurre cuando el banco usa la garantía de un préstamo para asegurar otro préstamo. Lo que quiere aspirar es tener cualquier propiedad de su propiedad, inversión o de otra manera, financiada con financiación independiente.

Cómo la colateralización cruzada puede ayudarlo (raramente).

Para los inversores inmobiliarios que recién comienzan, utilizar el valor de su vivienda puede ayudarlo a obtener su primera propiedad de inversión con mayor facilidad. La ventaja de usar colateralización cruzada es que puede pedir prestado 100% o más del precio de su próxima propiedad más los costos de compra (generalmente alrededor del 5% – 6%). Las razones para no hacer colateralización cruzada son numerosas y extremadamente importantes. Aquí están nuestros diez mejores para ayudarlo con sus estrategias financieras para avanzar y disminuir su riesgo.

1) Los bancos disminuyen su capacidad general de servicio / préstamo mientras más préstamos tenga. El costo de una vacante de alquiler puede ser absorbido, sin embargo, tres alquileres vacantes serían paralizantes. Su LVR s (relación préstamo / valor) aún puede ser conservador, sin embargo, es mayor el riesgo para los bancos cuanto más tenga.

2) Podrían obligarlo a vender parte de su cartera si surgieran circunstancias imprevistas para mantener sus márgenes y fórmulas generados por computadora. La refinanciación o una línea de crédito podría ser la mejor opción a corto plazo, sin embargo, el único banco que controla todo podría no tenerlo disponible.

3) No necesariamente tiene a su disposición los productos más competitivos del mercado. Los términos del préstamo y las tasas de interés serán difíciles de negociar si todos están listos para tenerlo en la puerta. Incluso pueden limitarlo al capital e intereses solo para pagar parte de la deuda. Sin embargo, llevar su negocio a otra parte puede motivarlos a mantenerlo a través de renegociaciones.

4) Es posible que no pueda utilizar excelentes productos como poca documentación o sin documentación si su banco sabe a través de sus préstamos actuales que tiene un trabajo remunerado que limita su capacidad de pedir prestado / servicio más deuda.

5) En el improbable caso de que alguien lo demande, si tiene todas sus propiedades cruzadas (especialmente con los prestamistas), esto podría dejar la puerta abierta de par en par & amp; podrías perder el lote, especialmente si tienes mucha equidad general. No a muchas personas les gusta tener todas sus propiedades / préstamos con un banco. Es por eso que siempre es mejor hablar con un contador & amp; abogado para asegurarse de que está cubierto en caso de que ocurra algo como esto.

6) Si desea obtener un aumento en el patrimonio neto cuando las propiedades han crecido en valor, debe revaluar toda su cartera (valoraciones múltiples en lugar de una, nuevamente un costo adicional e innecesario).

7) Cuando vende una propiedad en una estructura colateralizada, es posible que no vea ninguno de los fondos, ya que el banco puede solicitar que parte o la totalidad vuelva a contrarrestar los préstamos existentes para fortalecer su posición . Tampoco necesitan tu permiso. Imagínese que está liberando una de sus propiedades para tener una oportunidad o, lo que es peor, una obligación, y el banco deduce fondos para fortalecer su posición. ¿Dónde te dejaría eso? Hemos visto que esto le sucede a algunos inversores inmobiliarios fuertes y exitosos. Respuesta dada, política del banco!

8) Cuando vende una propiedad, tiene que renunciar a todas las hipotecas existentes. Papeleo adicional innecesario. No puede simplemente vender la propiedad y liberar el título al proveedor: 9 veces de 10 necesita volver a valorar TODAS las propiedades que aseguró contra la propiedad de su liberación, lo que significa tarifas de valoración adicionales, tiempo y amp; los préstamos existentes generalmente se deben mantener BAJO 80% LVR (o, a veces 60% LVR si es BAJO-DOC)

9) Al comprar a través de fronteras estatales, usted sujeto al impuesto de sello de documentos hipotecarios de ese estado, esto en sí mismo está bien, pero cuando tiene otras propiedades como garantía para la compra, independientemente del estado en el que se encuentren, es posible que deba pagar el impuesto de sello de documentos hipotecarios sobre el monto total del préstamo , en lugar de solo el precio de compra. ¡Esto podría triplicar los costos del impuesto de timbre!

10) La mayor desventaja de cruzar su colateralización es que lo vincula a una institución financiera. Es mucho más difícil mover bancos, si ya no le gusta o está de acuerdo con su servicio o falta de él. Control: el banco puede literalmente tener control sobre toda su cartera. No le entregarías el control a tu peluquero, entonces, ¿por qué irías a un banco sin interés en los objetivos y aspiraciones de tu propiedad?

No quiere decir que su banco actual sea malo, pueden haberle servido bien durante años, pero ahora tiene que asegurarse de que sus mejores intereses sean atendidos aquí y que su banco actual no pueda o no quiera satisfaga sus necesidades en el futuro al tiempo que garantiza sus propios márgenes de beneficio.

Los bancos asumirán naturalmente que usted va a hacer una garantía cruzada de su casa para comprar su propiedad de inversión. Al solicitar que el capital que tiene en su hogar u otros activos reales se le ponga a su disposición como LÍNEA DE CRÉDITO, se lo coloca en una posición mucho más flexible.

Recuerde que la colateralización cruzada (especialmente con Gearing negativo) puede detener sus planes de financiamiento de inversiones inmobiliarias.

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