¿Productos exentos de mercado, bienes raíces o franquicias de metro? Un caso de estudio

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Franquicias, condominios, edificios de apartamentos o productos de mercados exentos: ¿cuál elegiría?

Recientemente tuve una conversación muy interesante con un inversor acreditado que vive en Toronto. Este caballero posee un negocio de consultoría de tecnología, es extremadamente inteligente y astuto, y ha alcanzado un nivel de éxito que ofrece libertad y opciones. Me encantan las conversaciones con personas que se han abierto camino y han corrido el riesgo de iniciar un negocio. Siempre podemos aprender algo de verdaderos emprendedores.

Le pregunté cómo terminó convirtiéndose en un inversor en productos de mercado exentos. Respondió que, como ya tiene una importante representación de cartera en los mercados de valores públicos, también tiene una parte considerable de su cartera en efectivo. Su investigación dio lugar a una serie de preguntas relacionadas con las opciones de inversión:

¿Debo comenzar a comprar condominios en Toronto, desarrollar una cartera de bienes raíces y seguir a la multitud?

Tal vez un edificio de apartamentos en una zona suburbana?

¿Debo invertir en una franquicia como Subway?

¿Hay productos de inversión adicionales que permitan que mi capital trabaje más que el 1.5% que recibe en el banco?

Mantenerse informado es una de las claves para evitar errores de costos. Decidió arremangarse e investigar cuidadosamente estas opciones.

Opción # 1: Downtown Toronto Condos

Después de examinar el mercado de bienes raíces en Toronto, llegó a la conclusión de que hay demasiadas incertidumbres asociadas con la compra de un condominio con fines de inversión. El mercado se ha disparado tanto que se vuelve difícil superponer los fundamentos adecuados en los condominios, lo que conlleva un mayor riesgo y se vuelve especulativo.

La compra de condominios en el centro de la ciudad con fines de inversión probablemente sea adecuada para alguien que ya sea un experto en ese mercado y que tenga una red desarrollada de contactos internos, a fin de que se le presente y aproveche las oportunidades más ideales.

Opción # 2: Conviértete en un propietario de apartamento

También investigó las oportunidades disponibles en la propiedad de edificios de apartamentos. Los mejores edificios para fines de inversión parecían estar en áreas suburbanas de bajos ingresos. Algunos de los edificios que examinó requerían mantenimiento inmediato, que es un costo inicial que debe tenerse en cuenta. Además, al examinar las “tasas máximas”, los precios de venta de muchos edificios proporcionaron bajos ingresos anuales, inferiores al 6%. También hay costos de mantenimiento mensuales, y él puede realizar estas tareas por sí mismo o pagarle a alguien para que se encargue de ellos. Después de analizar los números, la conclusión fue que, netos de los costos, el ingreso anual generado no sería mucho mayor que mantener su dinero en el banco.

Conozco a muchas personas que han creado una fortuna comprando edificios de apartamentos. Si bien esta puede ser una estrategia viable, las mayores oportunidades parecen ser las que conocen quienes tienen algún tipo de experiencia, conocimiento o contactos especializados. Cuando un edificio se presenta como una oportunidad de inversión para un novato, es muy probable que haya sido examinado y aprobado por los profesionales.

Opción # 3: metro o franquicia similar

La tercera opción involucraba la compra de una franquicia como Subway. La gran ventaja de invertir en una franquicia establecida es que no está empezando desde cero. Usted está en el negocio con un socio que conoce los caminos internos y externos, y la operación es esencialmente llave en mano. Después de una investigación exhaustiva, este inversionista llegó a apreciar algunas realidades importantes asociadas con la compra de su primera franquicia:

Tendría que dedicar una increíble cantidad de tiempo y energía para dirigir la franquicia y garantizar que todo funcionara sin problemas.
Estaría en el gancho por una gran cantidad de dinero (inventario, arrendamiento) si las cosas no funcionaran como se esperaba.
A fin de cuentas, aún estaba anticipando una inversión de franquicia para ganar aprox. 15% de retorno anual sobre el capital invertido. Bastante decente, y después de que se completó el trabajo pesado de su primera, la próxima debería ser más fácil, y así sucesivamente. Vio el potencial definitivo en la oportunidad, pero lo puso en un segundo plano, ya que los compromisos de tiempo nuevamente le impiden adquirir otro trabajo de tiempo completo.

Al estar familiarizado con una cantidad de dueños de franquicias exitosos, cada uno de ellos me ha dicho que los primeros años son más de 80 horas de sangre, sudor y determinación. Luego viene la recompensa. Si esto le conviene, una franquicia puede ser una excelente manera de crear riqueza e independencia.

Opción # 4: comprar una cartera diversificada de productos del mercado exento privado

Antes de tomar su decisión final, este astuto inversionista hizo MUCHAS preguntas, con respecto a todos los productos de mercado exentos considerados:

¿Quién es el gerente?
¿Cuál es su historial y trayectoria?
¿Cuál es la estructura y términos específicos de la inversión?
¿A quién se le paga primero, a mí o a la gerencia?
¿Por qué esta área es una buena oportunidad?
¿Puede la administración recuperar el valor comprando activos con un descuento?
Explícame todos los riesgos.
¿Por cuánto tiempo está bloqueado mi dinero?
¿Cuáles son todos los honorarios y comisiones?
Después de sopesar todas las opciones anteriores, este inversor en particular decidió desarrollar una cartera bien diversificada de productos de mercado exentos. Ahora tiene representación en lo siguiente:

Apartamentos privados

Capital privado

Tierras de cultivo

Activos energéticos convencionales

Estrategias de préstamo

Activos de energía solar

Al utilizar la misma cantidad de dinero que se invertiría en las otras opciones, este inversor se diversifica actualmente en 6 clases de activos únicas, lo que reduce el riesgo general en comparación. También es un propietario pasivo, que cobra un cheque mensual de alquiler sin problemas en los apartamentos. Como hay gerentes profesionales que toman todas las decisiones del día a día, su compromiso de tiempo es casi nulo, y es libre de dedicar energías a su negocio de consultoría.

Si bien la inversión en productos de mercado exentos puede no ser para todos, para este inversionista en particular, es un ajuste ideal. Este caballero ya tiene una cartera de acciones públicas para diversificar sus participaciones privadas. Y también está reteniendo algo de efectivo, en caso de que cambien las circunstancias, o decida comprar un edificio o una franquicia. Al mantener algunas inversiones públicas, otras privadas y algunas en efectivo, este inversionista se encuentra en una situación ideal para prepararse para el éxito de las inversiones futuras. Él ha creado una cartera de estilo institucional que va mucho más allá de las acciones y bonos de vainilla simple que la mayoría de la gente compra.

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