¿Qué es un intercambio inverso y cómo funciona uno?

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¿Qué es un intercambio inverso y cómo funciona uno?

Los inversionistas de bienes raíces conocen las poderosas oportunidades de diferimiento de impuestos de un intercambio 1031. Al vender la inversión existente o la propiedad comercial y luego reemplazarla con una propiedad “similar”, el impuesto a las ganancias de capital se puede canjear (en algunos casos de forma indefinida).

¿Pero qué sucede cuando un inversionista encuentra la propiedad de reemplazo ideal antes de vender su propiedad de inversión existente? ¿Deben dejar pasar la oportunidad de adquirir la nueva inversión perfecta simplemente porque no han vendido su propiedad no deseada? No. Y he aquí por qué.

Un inversionista simplemente necesita entender e implementar un “intercambio inverso”.

Este tipo de intercambio 1031 permite que un inversionista adquiera una propiedad de reemplazo antes de vender una propiedad cedida. Por supuesto, el IRS plantea reglas de cumplimiento estrictas en relación con los intercambios inversos. Siempre que un inversionista se adhiera a estas disposiciones de puerto seguro, se debe garantizar la validez del intercambio inverso.

Título de tenencia : el título de la propiedad de reemplazo debe estar en poder del intermediario calificado (QI) al momento de la compra. El QI continuará manteniendo el título hasta que se complete la venta de la propiedad cedida, momento en el cual la propiedad de reemplazo se transferirá al inversionista.

Regla de cinco días : se debe establecer un “Acuerdo de Alojamiento de Intercambio Calificado” entre el inversionista y el QI dentro de los cinco días hábiles posteriores a que el QI tome el título de la propiedad como anticipo de un cambio inverso.

Regla de 45 días : la propiedad entregada debe identificarse dentro de los 45 días posteriores a la absolución de la propiedad de reemplazo. Al igual que con los intercambios diferidos más tradicionales, se puede identificar más de una propiedad entregada, siempre que se sigan las mismas reglas (Regla de tres reglas, regla del 200%, regla del 95%).

Regla de 180 días : Todo el intercambio inverso debe completarse dentro de los 180 días posteriores a la fecha en que QI se adjudique el título de la propiedad de reemplazo.

¿Pero qué sucede si el inversionista no puede encontrar un comprador dentro de los 180 días? Hay algunas opciones. El inversionista puede simplemente cancelar el intercambio, tomar el título de la propiedad de reemplazo y lidiar con los impuestos sobre las ganancias de capital cuando / si venden la propiedad entregada (asumiendo que no intenten otro intercambio más adelante).

Alternativamente, el inversionista puede continuar con el cambio inverso fuera de la protección de las disposiciones de puerto seguro mencionadas anteriormente. Los límites de tiempo de puerto seguro no son obligatorios en un cambio inverso. Sin embargo, cuando un intercambio no cumple con estas reglas, el intercambio corre un mayor riesgo de impugnación, auditoría y posible rechazo por parte del IRS.

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