Riesgos de inversión forestal – Cuidado del comprado

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Riesgos de inversión forestal – Cuidado del comprado

El clima económico actual, definido por las bajas tasas de interés, los mercados de renta variable volátiles y la escasa visibilidad a corto plazo, está llevando a los inversores de todas las formas y tamaños a investigar activos de inversión alternativos en un esfuerzo por aumentar el rendimiento de la cartera y al mismo tiempo reducir la exposición a activos tradicionales como las acciones. .

La silvicultura es un sector en el que el retorno de la inversión se debe más al crecimiento biológico de los árboles en madera valiosa que a los fundamentos del crecimiento tradicional. La silvicultura también proporciona un refugio para el capital y un crecimiento compuesto superior, incluso durante la caída de los mercados.

Los inversores institucionales han liderado la carga en inversiones forestales con fondos de pensiones y fondos de cobertura que adquieren propiedades de terrenos forestales como parte de su estrategia de diversificación. Esto ha llevado a la aparición de una gran cantidad de productos de inversión forestal dirigidos al inversor minorista.

Con opciones para adquirir pequeñas parcelas forestales dentro de grandes plantaciones gestionadas en Brasil, Costa Rica, Panamá, Sri Lanka, Fiji, Tailandia, Nicaragua, Australia y Nueva Zelanda, se podría perdonar a los posibles inversores por sentirse confundidos acerca del sector para los asesores financieros. muchos de ellos desvían la atención de sus Clientes hacia otros activos de inversión más tradicionales, como propiedades residenciales o comerciales, o incluso acciones.

En este artículo analizamos las principales preocupaciones con respecto a estas inversiones forestales minoristas, y observamos cómo se puede evaluar y mitigar adecuadamente el riesgo.

El principal problema relacionado con la gran mayoría de los productos de inversión forestal directa en el mercado es la estructuración básica del producto. Para evitar ser clasificados como un plan de inversión colectiva, muchos de los proyectos significan que los inversionistas individuales compran o arriendan una parcela individual definida dentro de una plantación más grande, y tienen una opción teórica de administrador forestal para cuidar la propiedad y cosechar / vender madera a la propiedad relevante. Punto en el ciclo de vida del bosque.

Evitar las regulaciones de inversión colectiva significa que los Promotores pueden comercializar y vender a cualquier Inversionista libremente, sin las restricciones asociadas con las inversiones colectivas que solo permiten la participación de personas certificadas sofisticadas o de alto patrimonio.

En realidad, solo se ha encontrado que dos de estos esquemas se operan de la manera establecida en el material de mercadeo, donde la mayoría, de hecho, gestionan la plantación en su totalidad, reúnen todos los ingresos de la plantación y los distribuyen a inversores individuales. Basado en su propiedad proporcional. De hecho, los inversores no reciben ingresos de su propia parcela individual.

Aunque en realidad es más seguro (sin riesgo físico para su parcela individual), esta estructura gestionada de esta manera es simplemente un esquema de inversión colectiva. Ningún bosque comercial puede ser operado de otra manera, hecho. La mayoría de las inversiones forestales, por lo tanto, deben ser colectivas.

Es esta administración colectiva, combinada con el hecho de que la mayoría de estas oportunidades de inversión están fuertemente cargadas de beneficios para el Promotor y el Desarrollador del Proyecto, lo que genera un gran riesgo de contraparte. Uno de estos planes en Brasil es vender una hectárea de árboles jóvenes de teca (con un valor de no más de $ 5,000 en el mercado de bienes raíces) a los inversores por £ 100,000 sobre la base de que la madera vendida generará una ganancia.

Por supuesto, invertir en la silvicultura no es una inversión de capital única; Los árboles deben ser manejados por expertos durante largos períodos de tiempo y esto requiere capital. Por lo tanto, es probable que se requiera la mayor parte del capital invertido para financiar el manejo continuo de los bosques y la infraestructura. Sin embargo, solo una de las 9 empresas evaluadas ha podido demostrar que la mayor parte del capital invertido está restringido para la administración de propiedades, de hecho, gran parte de los ingresos de los inversionistas terminan en el bolsillo del vendedor, hasta el 20 por ciento del capital invertido. responsabilidades. ¡Un proyecto diferente identificado en Brasil ofreció una comisión del 40% a los corredores interesados!

Veamos los números y hagamos un estudio de factibilidad muy básico. Una hectárea de teca establecida abarcará alrededor de 1,250 árboles, con alrededor de 400 árboles hasta el año 25, momento en el que producirán algo así como 1 metro cúbico de madera comercialmente viable por árbol. La madera de teca se vende a alrededor de $ 400 por metro cúbico para la madera procesada y alrededor de $ 250 para los troncos, por lo que una hectárea producirá alrededor de $ 100,000 en troncos para vender en la puerta de la granja, menos el costo de la cosecha.

Entonces, ¿cómo se paga a un Inversor el equivalente a $ 155,000 por esta hectárea hoy para obtener una ganancia si el ingreso total (excluyendo cualquier ingreso residual del adelgazamiento intermitente) es inferior a $ 100,000? ¿Los inversores dependen de los precios de la madera aumentando?

Bueno, si el precio de la madera aumentara a una tasa del 6% por año, entonces el ingreso de la plantación aumentaría a $ 300,000 en la cosecha ($ 756 por log) en 25 años, pero la inflación a la tasa actual de 5 años % anual y el ingreso en términos reales (inflación ajustada), vuelve a $ 120,000. Un retorno del 20 por ciento en 25 años equivale a una tasa anualizada simple de menos del 1%.

Es muy probable que, una vez que se agote el evento de inversión, ya que el apetito de los inversores se sature (como en el caso de muchos sistemas de inversión gestionados fallidos similares en Australia), el desarrollador del proyecto no tiene incentivos económicos para continuar, y no queda capital para Financiar la gestión continua de la propiedad.

En este punto, el Desarrollador del proyecto desaparece y los inversores se quedan con unos pocos árboles que valen mucho menos de lo que pagaron por ellos, sin manera de acceder a ellos o administrarlos, ni siquiera de desecharlos. De hecho, lo más probable es que los receptores vendan los activos para recuperar algo de capital y, en ese caso, los inversores recuperarán solo el valor de bienes raíces de la propiedad (recuerde los $ 5,000 por hectárea).

En resumen, existe un gran incentivo económico para que los promotores establezcan y vendan dichos esquemas, ya que obtienen enormes ganancias por adelantado, pero muy poco incentivo para continuar operándolos después de que se invierte (y se elimina) la mayor parte del capital.

Existe un gran riesgo de que los inversionistas se queden altos y secos con la propiedad teórica de los activos que no valen nada y no hay forma de acceder a ellos.

Aunque existen uno o dos buenos planes, la mayoría de los que hemos evaluado no ha demostrado más que la voluntad de algunos “empresarios” de subirse al carro y sacar provecho de los inversionistas confiados.

Para obtener más información sobre las inversiones forestales directas que involucran la adquisición de propiedades de madera, incluidas las inversiones directas en propiedades forestales del Reino Unido, comuníquese con DGC Asset Management.

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