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Sea un inversor de tierras, no un especulador de bienes raíces

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Con la demanda de vivienda en un nivel sin precedentes en el Reino Unido, es fácil entusiasmarse con la inversión de tierras. Solo ten cuidado con el exceso de exuberancia.

La empresa de análisis de datos Hometrack mostró una tendencia interesante y, a veces, alarmante (según cómo se mire) en las ventas de viviendas en mayo de 2020. Mientras que las ejecuciones de ventas en el mes aumentaron un 8,2%, las nuevas viviendas en construcción aumentaron solo un 2,8 por ciento. centavo. ¿Este nivel exagerado de demanda no solo hace que los precios suban, sino que vuelvan a subir a una burbuja inmobiliaria?

Ciertamente, para los londinenses ese parece ser el caso. Los valores de la vivienda en el centro de Londres se recuperaron muy rápidamente de la crisis financiera y sus consecuencias en 2007-2010. Pero gran parte de la demanda impulsada allí en ese costoso mercado es una función de lo que es Londres: el hogar de los acomodados internacionales, muchos de ellos de otros países que están aquí buscando una sociedad y una economía más estables. Los mismos fenómenos se observan en ciudades internacionales que incluyen Nueva York, Tokio, Hong Kong, Sydney y Melbourne.

Pero contrasta eso con los valores de las casas en el resto de Inglaterra y Gales. En el próspero Sureste, los precios suben pero lejos de los niveles vistos en Londres. Las Midlands y Gales han continuado viendo un crecimiento lento. El esquema de financiamiento para préstamos del gobierno del Reino Unido y las tasas de interés históricamente bajas de los bancos están ayudando a crear parte de esa demanda.

Esto no es sorprendente, teniendo en cuenta que existe una gran preocupación por una tercera recesión en 2020. En el punto de vista económico visto durante décadas, las preocupaciones por la economía reducen las compras de todo tipo. Cuando los precios son lo suficientemente bajos para bienes raíces, los equipos de administración de fondos de propiedad a menudo se inclinan para comprar a los precios más bajos en previsión de un sólido crecimiento en el valor de los activos en el corto plazo.

La especulación de la tierra rara vez es un fenómeno beneficioso a largo plazo. Por lo general, significa que los precios de la tierra aumentan por encima del valor productivo de la tierra en sí misma; por ejemplo, cuando la tasa actual es de £ 10,000 por hectárea cuando en cualquier circunstancia de zonificación (agrícola, comercial o residencial), la tierra no puede producir ese valor. Cuando la burbuja, más un asunto psicológico que una inversión sensata, estalla, los prestamistas a los especuladores no pueden recuperar los préstamos, lo que a su vez crea graves problemas en los mercados financieros.

Cabe señalar que la especulación de la tierra ocurre típicamente y de manera bastante obvia cuando la demanda supera la oferta. Y en el Reino Unido, donde cada año se construyen 130,000 viviendas menos de las que se necesitan, ese es el caso. Lo que frena la especulación a partir de ahora es la experiencia reciente de una burbuja explosiva: estos factores influyen en gran medida en el pensamiento de los inversores privados y las instituciones financieras. Nadie quiere una repetición de 2008.

A nadie, ni a los gobiernos, ni a los compradores de vivienda ni a la mayoría de los inversores, le gusta un rápido aumento y una rápida caída. Este tipo de volatilidad conduce a grandes ganadores, grandes perdedores y una inestabilidad generalizada. La inversión de tierra más sólida opera en un modelo diferente, donde las estrategias razonables y lógicas conducen a un menor grado de crecimiento.

Entonces, ¿dónde encuentran los inversionistas de tierras que desean un crecimiento de capital esos rendimientos sólidos? Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT) han tenido, en el mejor de los casos, un éxito mediocre desde que se introdujeron justo antes de la recesión. Parecen más sujetos a la dinámica del comercio de mercado que la oferta y demanda de terrenos y edificios.

Los inversionistas de tierras estratégicos que trabajan con expertos en desarrollo de tierras a menudo lo hacen en micro mercados. En áreas donde el empleo está creciendo, por ejemplo, puede haber fuertes incentivos para que las autoridades locales de planificación otorguen cambios en el uso de la tierra de la agricultura o de la industria a la residencial (para adaptarse al desarrollo económico). Una inversión estratégica en tierras requerirá necesariamente un trabajo por parte de los inversionistas (o sus asesores y agentes de inversiones conjuntas) para lograr el cambio de zonificación, diseñar y desarrollar infraestructura, y luego vender la tierra a los constructores de viviendas. Este proceso a veces es demasiado lento para los especuladores, demorando entre 18 meses y cinco años en completarse y lograr un retorno de la inversión.

Incluso con el enfoque más estratégico para el desarrollo de la tierra, se recomienda encarecidamente a un inversor que trabaje con un asesor financiero independiente. Esto ayuda al inversionista a sopesar los riesgos relativos y las recompensas del desarrollo de la tierra en comparación con su planificación de crecimiento de capital y tomar decisiones basadas en criterios objetivos.

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