¿Un inversionista de riesgo compartido necesita un abogado al comienzo de una inversión?

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¿Un inversionista de riesgo compartido necesita un abogado al comienzo de una inversión?

¿Debería un inversor de tierras que trabaja en una asociación de empresa conjunta contratar a un abogado?

La popularidad de las empresas conjuntas para la tierra se ha disparado con la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada de 2000. Pero pueden considerarse otros tipos de asociaciones.

Las empresas conjuntas (JV) son un medio común para que varias personas inviertan colectivamente y hagan crecer un activo. Como debería ser obvio, los riesgos y las recompensas de ese activo se reparten entre los socios, lo que permite a los inversores más pequeños participar en el crecimiento del capital tanto como los super-ricos que son más capaces de hacerlo por su cuenta.

Pero la parte de riesgo de JVs no es una cuestión ligera. Los socios de empresas conjuntas mal administrados son una leyenda legal y financiera, incluso las grandes entidades como la alianza entre Honda y Rover (1981-1994) pueden terminar mal. En ese caso, los activos comprados a la sociedad incluían capacidades de diseño, ingeniería, distribución y comercialización de automóviles, lo que demostró ser un mal ajuste con el tiempo.

Las empresas conjuntas de inversión en tierras son un poco diferentes, ya que generalmente requieren capital para invertir en la tierra misma y la experiencia para convertir la propiedad en un activo más productivo. Por ejemplo, en el Reino Unido una necesidad apremiante de vivienda hace que, en particular, las tierras actualmente en uso para la agricultura en la periferia de los centros de población se conviertan en usos residenciales y comerciales. Los inversionistas de tierras que trabajan en empresas conjuntas con los gestores de fondos de tierras del Reino Unido pueden hacer bien en comprar acuerdos que puedan servir de manera óptima para estos propósitos. Pero para hacerlo bien, los inversionistas también deben saber cómo seleccionar un terreno que pueda alcanzar los objetivos de crecimiento de la autoridad de planificación local, y deben construir la infraestructura en el terreno que atraerá a los desarrolladores y constructores.

Sin embargo, lo que debe ser fundamental para el inversor es cómo limitar su exposición en este tipo de inversión. La toma de decisiones inteligente es la provincia del inversionista y sus asesores. Pero la participación de los asesores legales también puede desempeñar un papel, según los distintos grados, según el tipo de asociación que se establezca.

Tres tipos de asociaciones – y preguntas que el inversor de JV debe hacer

Un prominente bufete de abogados con sede en Londres con una gran práctica de empresa conjunta aconseja a sus clientes que analicen los tres tipos más comunes de vehículos de asociación para evaluar los riesgos relativos y la adecuación para ellos y su inversión propuesta:

Socios generales: no requieren declaraciones formales, una relación que es transparente a los impuestos (cada participante es responsable por los ingresos y las ganancias de capital, no la sociedad). Los mayores riesgos se encuentran en la forma en que cada miembro de la sociedad es responsable solidaria de las deudas; no son capaces de anular pérdidas y pasivos. La Ley de Asociación de 1890 rige las sociedades generales.

Asociaciones limitadas: estas deben registrarse en Companies House e incluyen dos tipos de socios: limitados y generales. Los socios limitados solo son responsables de su inversión, y tienen prohibido participar en la gestión del negocio bajo la sociedad. El socio general está expuesto a todos los pasivos y tiene a su cargo las responsabilidades de administración total del negocio en sí. La Ley de Sociedad Limitada de 1907 rige este acuerdo.

Sociedades de responsabilidad limitada (LLP, por sus siglas en inglés): consideradas como un híbrido entre compañías y sociedades, los inversores disfrutan de una responsabilidad limitada (como su nombre lo indica), pero también les ofrece participación en la administración del negocio. Los miembros pagan impuestos solo por su participación en los beneficios de la inversión, lo que la ha hecho muy popular desde que se introdujo en la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada de 2000.

De acuerdo con los abogados que trabajan en esta área, los inversionistas deben sopesar los pros y los contras de estas tres estructuras de empresas conjuntas, así como las compañías privadas limitadas y los fideicomisos de unidades. El proceso de determinar cuál es el correcto para los inversionistas y las inversiones puede tomar en consideración varios factores, como sigue:

• ¿Desarrollo o inversión? La naturaleza de la inversión en tierras, y su tamaño, pueden determinar si una estructura simple o compleja tiene más sentido.

• Relaciones con inversionistas. Una colección de varios inversores pasivos es diferente de los socios a largo plazo que se sienten cómodos con la responsabilidad conjunta y múltiple. En otras palabras, el grado de familiaridad con sus socios puede hacer una gran diferencia.

• Transparencias fiscales. No solo el escenario fiscal actual de los inversionistas debe jugar una decisión de este tipo, sino que también debe preguntarse si la estructura de la inversión o su propia situación cambiarán en algún momento futuro que podría afectar también a las obligaciones tributarias.

• Los pasivos en la tierra: si una propiedad necesita reparación, por ejemplo, la sociedad tendrá gastos adicionales y una posible exposición legal. Una buena investigación anticipada debería pasar por alto esto antes de firmar un contrato para comprar la propiedad, por supuesto, pero como con cualquier empresa comercial, puede haber responsabilidades contra las cuales los inversores deben protegerse.

• Rutas de salida: en caso de que un inversor deba retirar la inversión, ¿podría hacerlo? Comprenda la liquidez y la flexibilidad de la estructura para saber si esta es una opción o un riesgo.

Tan importante como el asesoramiento legal puede ser en algunas inversiones para algunos inversores, de igual importancia es el papel de un asesor financiero independiente. Todas las inversiones deben establecerse con respecto a la cartera, la tolerancia al riesgo y los rendimientos esperados, que a menudo se benefician de la revisión y análisis de un tercero profesional.

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