Un préstamo con trampa de pagaré sin entendimiento es costoso

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La historia

Los nombres y ubicaciones se han cambiado para proteger la privacidad. La viuda, Paula Raymond, tenía 84 años y sentía los efectos del envejecimiento. Había vivido sola después de la muerte de su esposo en 2009. Vivía en la misma casa de 60 años que compraron hace 55 años, en 1954. La casa no había sido actualizada desde su compra, necesitaba reparaciones. , y ahora era demasiado grande para ella. Decidió regalarlo a su único nieto, Jack, que tenía 22 años. Paula, siendo frugal, compró un formulario de Escritura de retiro en la tienda de artículos de oficina, llenó los espacios en blanco y se lo presentó a Jack. Lo llevó al juzgado y lo grabó.

Poco después, en 2009, Paula se mudó a un centro de vida asistida. Jack decidió modernizar la casa y luego venderla. Obtuvo ofertas de construcción de tres contratistas de renombre y aceptó una oferta de $ 75,000. El padre de Jack, Robert, accedió a prestarle a Jack $ 75,000 que fue evidenciado por un pagaré asegurado por una hipoteca sobre la propiedad. Robert aceptó convertirse en un socio financiero en el proyecto. Su plan era hacer un trabajo de modernización de primera clase y vender para obtener ganancias. Esto fue en la primavera de 2010.

Jack se conectó a Internet y descargó un formulario de pagaré en blanco y un formulario de hipoteca, los llenó, los ejecutó, agitó a Robert la nota ejecutada y registró la hipoteca. Cuatro meses después, se completó el trabajo de modernización y la propiedad se puso en venta con un agente inmobiliario local por $ 450,000. Después de estar en el mercado por 60 días, se fue bajo contrato al precio de lista completo. El agente de bienes raíces organizó el cierre con una compañía local de seguros de títulos. Un compromiso de seguro de título fue orden.

Se descubren problemas de titulo

Cuando Paula y su esposo compraron la propiedad en 1954, ellos mismos cerraron la transacción con el vendedor; No había compañías de seguros de títulos en la comunidad. No se ha obtenido información actualizada sobre el título de la propiedad durante 56 años. El Compromiso de Título ordenado en 2010, mostró numerosos problemas de título. Jack, Robert y el agente de bienes raíces se enfrentaron con los siguientes problemas establecidos en el Compromiso del título de 2010:

  1. La escritura que transmite el título a Paula y su esposo no fue notariada.
  2. Cuando Paula y su esposo compraron, había una hipoteca de registro inédita que los vendedores debían.
  3. Cuando Paula y su esposo compraron, hubo un juicio de juicio inédito de los vendedores.
  4. Una nueva encuesta mostró que el camino sinuoso de la carretera principal a la casa invadió una parcela de tierra vecina.
  5. Un estudio reciente mostró el cobertizo de almacenamiento en la parte trasera de la propiedad, y las propiedades en la cerca trasera, invadidas en otra parcela de tierra vecina.

Los problemas de título son tratados con

El abogado de los compradores revisó el compromiso del título; él aconsejó a sus clientes que ejercitaran un caso de escape en el contrato de compra y que rescindieran el contrato. Ahora Jack y Robert tenían una casa vacante recién remodelada de $ 450,000; tenía un pagaré de $ 75,000 y una hipoteca; no se pudo vender hasta que se resolvieran cinco problemas complejos de títulos. Además de los problemas de títulos, el mercado general de bienes raíces y los valores de las propiedades locales disminuyeron.

Para resolver los cinco problemas de títulos, es necesario contratar a un abogado local que tuvo que negociar con otros abogados que representan a los otros propietarios contiguos para resolver los problemas de invasión. También tuvo que realizar una acción de título silencioso para eliminar los defectos causados ​​por los gravámenes inéditos.

Le tomó dieciocho meses y $ 24,000 en honorarios legales y costos para resolver los cinco problemas de títulos. A principios de 2013, la propiedad volvió a cotizar en venta. Su valor de mercado disminuyó 15% durante el tiempo que estuvo fuera del mercado: de $ 450,000 a $ 382,500, una disminución de $ 67,500. Durante los dieciocho meses, la propiedad estuvo vacante, los impuestos, el seguro, el cuidado del césped y los costos de calefacción y luz se ajustaron a $ 2,600. Cuando la propiedad finalmente fue bajo contrato, el comprador no pudo calificar para un préstamo bancario. Jack y Robert decidieron proporcionarle al comprador la financiación del vendedor. Llevaron el préstamo por cinco años al 5.0% de interés.

El costo total de las emisiones de títulos mal manejadas fue una disminución en los ingresos por ventas de $ 94,100 y no se recibió efectivo de la venta durante cinco años.

Conclusión

Las personas honestas y bien intencionadas que aplican procedimientos de sentido común a asuntos legales técnicos pueden destruir valores inadvertidamente. No saber lo que uno no sabe resulta en una experiencia de aprendizaje de costos.

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