Una catástrofe de pagaré

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Una catástrofe de pagaré

La historia:

Un desarrollador de bienes raíces en 2005 eligió cinco hoteles más antiguos y contiguos frente a la playa en Florida. Planeaba volver a desarrollar los sitios combinados en un gran y magnífico hotel de lujo. A fines de 2007, obtuvo un préstamo de $ 35 millones de un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT) de la costa este que fue garantizado por una hipoteca de primera posición en los cinco hoteles más antiguos y sus tierras. Utilizó los fondos prestados para comprar los cinco hoteles. Un destacado abogado de Florida cerró la transacción de préstamo y compra. Durante 2007 y 2008, el desarrollador trabajó en la obtención de planos arquitectónicos, permisos de uso del suelo, permisos de construcción y contratistas.

La secuencia de eventos:

A mediados de 2008, el mercado inmobiliario a nivel nacional, y en particular en Florida, se había desplomado; los valores de propiedad habían disminuido aproximadamente el 35% y continuaban cayendo. Los préstamos bancarios habían sido dados de alta. Un huracán había atascado la costa de Florida y destruido los cinco hoteles con estructura antigua. El, para agregar a la miseria, el desarrollador se declaró en bancarrota debido a la falla del proyecto en cuestión y otros proyectos en su cartera.

El prestamista REIT tenía una nota promisoria de $ 35 millones que estaba en incumplimiento, el prestatario se había declarado en bancarrota y el huracán había destruido los hoteles en la propiedad colateral. Cuando el prestamista se estaba preparando para iniciar los procedimientos de ejecución hipotecaria, descubrió que el abogado de la Florida que cerró el préstamo y la transacción de compra no logró obtener una asignación de las pólizas de seguro contra riesgos en los cinco hoteles. La propiedad de la reclamación del seguro de daños por vientos de $ 20 millones estaba en disputa. Se emitió un reclamo de seguro por errores y omisiones contra el operador de la firma de abogados de cierre.

Las preguntas de pagaré:

El REIT necesitaba determinar sus daños. La pregunta era cuál era el valor justo de mercado anterior a 2008 de la nota de $ 35 millones y qué es el FMV posterior a 2008. ¿Qué cantidad de valor ha perdido el pagaré? ¿Cómo el reclamo de daños por vientos de $ 20 millones, la quiebra del desarrollador y el reclamo de seguro de errores y omisiones afectan individual y colectivamente el valor del FMV de la nota?

Las respuestas:

La respuesta exacta o las respuestas son desconocidas. La nota del REIT fue evaluada y valorada antes y después de 2008. Las partes resolvieron sus disputas en privado y con confianza, fuera de la Corte.

Pensamientos de despedida:

  • El diablo está en los detalles.
  • Cuanto más sabes, más sabes que no sabes.
  • La experiencia es el panal que nos da la naturaleza cuando somos calvos.
  • No hay soluciones de intercambio sólo de soluciones.

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